Compravendite immobiliari: come perdere metà del mercato in soli 6 anni - finanzaonline
Confermata
la contrazione delle compravendite anche per il primo trimestre 2013
con un volume degli scambi più che dimezzato rispetto al 2007. Le
province di Roma e Milano registrano il maggior calo su base nazionale
Nel I trimestre 2013 non si interrompe
la sequenza del trend negativo nel mercato immobiliare. L’ultima Nota
Trimestrale dell’Osservatorio OMI di giugno riporta un totale di 212.215
unità immobiliari compravendute (NTN) nel I trimestre 2013 che
rappresenta una diminuzione degli scambi del 13,8% rispetto allo stesso trimestre del 2012. Il settore delle abitazioni con 94.503 compravendite registra un calo è del 14,2%,
contro le 110.116 dello stesso trimestre 2012. Continua la contrazione
degli scambi anche nei settori non residenziali con il segmento del
terziario che registra la peggiore flessione del comparto (-9,2%),
seguito dal commerciale (-8,7%) e infine dal settore produttivo (-5,9%).
Le città - Le otto maggiori città italiane per
popolazione registrano complessivamente, nel I trimestre 2013, un tasso
tendenziale negativo pari al -7,2% meno grave rispetto al dato
nazionale. Tra le città, rispetto all’omologo trimestre del 2012, il
maggior calo nel I trimestre del 2013 si registra a Bologna -12,4%, seguita da Roma e Genova, che scendono del -11% circa ciascuna. Torino e Palermo mostrano una variazione negativa intorno al -10%, mentre Milano e Firenze contengono la discesa con tassi tra il -4% e il -5%. Napoli costituisce
un’eccezione; il dato sui volumi di compravendita delle abitazioni in
questa città mostra nuovamente un tasso tendenziale positivo ma che,
come già osservato nei trimestri scorsi, va senz’altro messo in
relazione con la consistente dismissione del patrimonio immobiliare
pubblico del Comune.
Le provincie - La frenata del mercato è più marcata
nei comuni della provincia delle principali città dove il mercato delle
abitazioni presenta complessivamente nel I trimestre del 2013 una
discesa del -18,2%. Spiccano il tasso negativo dei comuni della
provincia di Roma, che perdono il 22,2% degli scambi, e le flessioni registrate nei comuni minori delle provincie di Milano -21,5%.
Il trend Q1 -
Il grafico che abbiamo elaborato su dati OMI, riporta il numero indice
dei trimestri Q1 delle unità immobiliari compravendute in termini di NTN
a partire dal 2004, anno di riferimento stabilito con base NTN =100. La
serie storica evidenzia le forti contrazioni del mercato in atto sin
dal 2007, con l’indice del I trimestre 2013 più che dimezzato
rispetto allo stesso trimestre di 6 anni fa (indice 109 contro 55). E’
evidente come già dal 2006 sia in atto un trend mediamente negativo
delle compravendite interrotto solo momentaneamente da un segnale
timidamente positivo registrato nel 2010.
Il trend negativo evidenziato marca la
sua fase iniziale sin dal 2006-2007, anni in cui la famigerata “crisi
economica” non si era ancora materializzata contaminando solo in seguito
con i suoi mille risvolti economi e sociali il mercato immobiliare. La
crisi ha infatti avuto avvio in seguito ad una crollo finanziario
originatosi negli Stati Uniti nel secondo trimestre del 2008 con
la crisi del subprime a cui è seguito al fallimento di Lehman
Brothers il 15 settembre che tutti ricordiamo. Eppure, perchè il trend
negativo delle compravendite inizia ancorprima?.. Da dove ha origine
questa “veggenza” per la quale gli italiani hanno voluto dar vita ad un
atteggiamento rinunciatario all’acquisto di una casa?.. Cosa ha
condizionato, in quella fase, la volontà dell’acquisto di un immobile?
Provate a sovrapporre l’arco temporale
dei due grafici sfalsandolo di 6 mesi ed effettuate un confronto tra NTN
e tasso euribor 3 mesi. Sembrerebbe proprio che l’inasprimento dei
tassi di interesse siano stati la causa principale (ovviamente non
l’unica) della rinuncia agli acquisti. Dal confronto emerge come negli
anni precedenti al 2006 i tassi ancora convenienti abbiano incentivato
le compravendite che hanno iniziato a rallentare già dal 2006-2007, anni
in cui la “crisi” non era ancora materializzata ma l’aumento repentino
dei tassi aveva avuto il suo start-up con i suoi indimenticabili e
raggelanti rialzi (in soli 2 anni l’eur3M è aumentato di circa 3 punti
percentuali).
Stipulare un mutuo medio di 150mila
euro con durata 20anni nel 2008 significava accettare di dover
corrispondere una rata maggiorata di circa 250 euro (+30%) ed un totale
di circa 60mila euro in più (+100%) rispetto ad un mutuo pre-2006; un
costo mutuo praticamente raddoppiato sulla carta con il quale si era
costretti a dover pianificare un acquisto. Ecco quindi come le
compravendite degli anni 2007-2009 siano state falcidiate dalle remore
di un caro-acquisto collegato ad un caro-mutuo.
La ripresa delle compraventite si è
potuta registrare di nuovo dal 2009-2010, anni in cui il forte crollo
poi consolidato dei tassi ha rianimato gli acquisti che però non sono
tornati ai livelli del 2006 proprio a causa di una vera e propria e
definitiva presa di coscienza di una crisi economica tutt’altro che
“passeggera”. Successivamente, dal 2012, la “mazzata” degli alti spread
applicati dalle banche ai mutui (triplicati in soli 6 mesi tra fine 2011
e inizio 2012) nonostante i tassi addirittura in minima ulteriore
diminuzione, e la diffidenza bancaria sfociata nella crisi del credito,
hanno definitivamente collassato un mercato immobiliare tornato indietro
di 30 anni (NTN 2013 pari a circa le NTN del 1985). Troppe variabili
negative pesano sulla tanto auspicata ripresa di un mercato che
probabilmente neanche l’ossigeno governativo bond o no bond e posticipo o
cancellazione dell’IMU sulla prima casa riusciranno a rianimare;
secondo me.
Confermata
la contrazione delle compravendite anche per il primo trimestre 2013
con un volume degli scambi più che dimezzato rispetto al 2007. Le
province di Roma e Milano registrano il maggior calo su base nazionale
Nel I trimestre 2013 non si interrompe
la sequenza del trend negativo nel mercato immobiliare. L’ultima Nota
Trimestrale dell’Osservatorio OMI di giugno riporta un totale di 212.215
unità immobiliari compravendute (NTN) nel I trimestre 2013 che
rappresenta una diminuzione degli scambi del 13,8% rispetto allo stesso trimestre del 2012. Il settore delle abitazioni con 94.503 compravendite registra un calo è del 14,2%,
contro le 110.116 dello stesso trimestre 2012. Continua la contrazione
degli scambi anche nei settori non residenziali con il segmento del
terziario che registra la peggiore flessione del comparto (-9,2%),
seguito dal commerciale (-8,7%) e infine dal settore produttivo (-5,9%).
Le città - Le otto maggiori città italiane per
popolazione registrano complessivamente, nel I trimestre 2013, un tasso
tendenziale negativo pari al -7,2% meno grave rispetto al dato
nazionale. Tra le città, rispetto all’omologo trimestre del 2012, il
maggior calo nel I trimestre del 2013 si registra a Bologna -12,4%, seguita da Roma e Genova, che scendono del -11% circa ciascuna. Torino e Palermo mostrano una variazione negativa intorno al -10%, mentre Milano e Firenze contengono la discesa con tassi tra il -4% e il -5%. Napoli costituisce
un’eccezione; il dato sui volumi di compravendita delle abitazioni in
questa città mostra nuovamente un tasso tendenziale positivo ma che,
come già osservato nei trimestri scorsi, va senz’altro messo in
relazione con la consistente dismissione del patrimonio immobiliare
pubblico del Comune.
Le provincie - La frenata del mercato è più marcata
nei comuni della provincia delle principali città dove il mercato delle
abitazioni presenta complessivamente nel I trimestre del 2013 una
discesa del -18,2%. Spiccano il tasso negativo dei comuni della
provincia di Roma, che perdono il 22,2% degli scambi, e le flessioni registrate nei comuni minori delle provincie di Milano -21,5%.
Il trend Q1 -
Il grafico che abbiamo elaborato su dati OMI, riporta il numero indice
dei trimestri Q1 delle unità immobiliari compravendute in termini di NTN
a partire dal 2004, anno di riferimento stabilito con base NTN =100. La
serie storica evidenzia le forti contrazioni del mercato in atto sin
dal 2007, con l’indice del I trimestre 2013 più che dimezzato
rispetto allo stesso trimestre di 6 anni fa (indice 109 contro 55). E’
evidente come già dal 2006 sia in atto un trend mediamente negativo
delle compravendite interrotto solo momentaneamente da un segnale
timidamente positivo registrato nel 2010.
Il trend negativo evidenziato marca la
sua fase iniziale sin dal 2006-2007, anni in cui la famigerata “crisi
economica” non si era ancora materializzata contaminando solo in seguito
con i suoi mille risvolti economi e sociali il mercato immobiliare. La
crisi ha infatti avuto avvio in seguito ad una crollo finanziario
originatosi negli Stati Uniti nel secondo trimestre del 2008 con
la crisi del subprime a cui è seguito al fallimento di Lehman
Brothers il 15 settembre che tutti ricordiamo. Eppure, perchè il trend
negativo delle compravendite inizia ancorprima?.. Da dove ha origine
questa “veggenza” per la quale gli italiani hanno voluto dar vita ad un
atteggiamento rinunciatario all’acquisto di una casa?.. Cosa ha
condizionato, in quella fase, la volontà dell’acquisto di un immobile?
Provate a sovrapporre l’arco temporale
dei due grafici sfalsandolo di 6 mesi ed effettuate un confronto tra NTN
e tasso euribor 3 mesi. Sembrerebbe proprio che l’inasprimento dei
tassi di interesse siano stati la causa principale (ovviamente non
l’unica) della rinuncia agli acquisti. Dal confronto emerge come negli
anni precedenti al 2006 i tassi ancora convenienti abbiano incentivato
le compravendite che hanno iniziato a rallentare già dal 2006-2007, anni
in cui la “crisi” non era ancora materializzata ma l’aumento repentino
dei tassi aveva avuto il suo start-up con i suoi indimenticabili e
raggelanti rialzi (in soli 2 anni l’eur3M è aumentato di circa 3 punti
percentuali).
Stipulare un mutuo medio di 150mila
euro con durata 20anni nel 2008 significava accettare di dover
corrispondere una rata maggiorata di circa 250 euro (+30%) ed un totale
di circa 60mila euro in più (+100%) rispetto ad un mutuo pre-2006; un
costo mutuo praticamente raddoppiato sulla carta con il quale si era
costretti a dover pianificare un acquisto. Ecco quindi come le
compravendite degli anni 2007-2009 siano state falcidiate dalle remore
di un caro-acquisto collegato ad un caro-mutuo.
La ripresa delle compraventite si è
potuta registrare di nuovo dal 2009-2010, anni in cui il forte crollo
poi consolidato dei tassi ha rianimato gli acquisti che però non sono
tornati ai livelli del 2006 proprio a causa di una vera e propria e
definitiva presa di coscienza di una crisi economica tutt’altro che
“passeggera”. Successivamente, dal 2012, la “mazzata” degli alti spread
applicati dalle banche ai mutui (triplicati in soli 6 mesi tra fine 2011
e inizio 2012) nonostante i tassi addirittura in minima ulteriore
diminuzione, e la diffidenza bancaria sfociata nella crisi del credito,
hanno definitivamente collassato un mercato immobiliare tornato indietro
di 30 anni (NTN 2013 pari a circa le NTN del 1985). Troppe variabili
negative pesano sulla tanto auspicata ripresa di un mercato che
probabilmente neanche l’ossigeno governativo bond o no bond e posticipo o
cancellazione dell’IMU sulla prima casa riusciranno a rianimare;
secondo me.
Nessun commento:
Posta un commento