(Il Ghirlandaio) Roma, 7 giu. Un fondo di fondi sul modello di quello creato per il social housing con la partecipazione all’equity della Cassa Depositi e Prestiti. E’ questa una possibile soluzione per gestire in modo attivo i cosiddetti distressed asset secondo Agidi, l’associazione dei giuristi del real estate presieduta da Riccardo Delli Santi, che a fine maggio si è riunita a Milano proprio per discutere dello spinoso tema (vedere prima e seconda puntata: http://www.ilghirlandaio.com/retail-e-commercial/77893/la-bomba-dei-distressed-asset-26-mld-di-crediti-immobiliari-insoluti-nel-patrimonio-delle-banche/ e http://www.ilghirlandaio.com/retail-e-commercial/78973/distressed-asset-le-sgr-studiano-fondi-ad-hoc-ma-la-banca-d-italia-frena/)
Non una semplice ciambella di salvataggio lanciata al mondo delle banche per uscire dall’impasse delle sofferenze legate al settore immobiliare, che sono pari a 26 miliardi di euro secondo un recente report di Morgan Stanley, ma una operazione strutturata a livello delle varie regioni che preveda la costituzione di tanti fondi consortili con il coinvolgimento di istituti di credito e gestori di fondi.
“Si tratta di un’ipotesi sulla quale stiamo cominciando a ragionare”, spiega Delli Santi, “poiché quello che sta emergendo è che in assenza di equity, questo problema non si risolve”. In pratica, non basta allocare i non performing loan immobiliari in fondi gestiti da sgr, come qualcuno ha cominciato a fare (la Polis fondi sgr di Paolo Berlanda, per esempio, ha avviato alcune iniziative in questo senso e altre sgr ci stanno pensando), poiché, sottolinea il presidente di Agidi, “se si vuole affrontare il problema su larga scala, occorre creare un meccanismo virtuoso che generi introiti che ripaghino il debito che è sottostante i distressed asset”.
Le banche si ritrovano oggi piene di immobili legati a contratti di finanziamento o di leasing insoluti. L’ammontare dei crediti riferiti a posizioni distressed (26 miliardi) è pari a oltre il 20% dell’ammontare dei finanziamenti concessi al settore immobiliare ed è poco meno di un terzo del patrimonio complessivo di proprietà dei fondi real estate in Italia. E si calcola che nei prossimi anni finirà sul mercato una quantità pari a 5 miliardi di distressed asset all’anno.
Secondo Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, “la marcata crescita delle sofferenze è dovuta alla crisi economica e alla strutturale complessità e difficoltà del recupero crediti. Si è venuto a creare un gap di prezzo tra domanda e offerta da cui dipende l’esiguità del numero di operazioni realizzate, perlopiù su portafogli limitati e significativamente svalutati. A livello europeo (Spagna, Germania e Irlanda) sono state attivate soluzione di sistema per la gestione degli npl che prevedono un significativo sostegno pubblico per ovviare alla carenza di un mercato privato adeguato”.
Anche in Italia potrà accadere una cosa simile, cioè che un’istituzione pubblica come la Cassa Depositi e Prestiti intervenga in questo settore? Difficile dirlo, anche perché la Cdp, oggi impegnata su numerosi fronti, compresa la dismissione del patrimonio pubblico, tiene al suo standing di investitore istituzionale con un’attesa di rendimenti vicini ai tassi di mercato. Ma che un ‘bubbone’ come quello delle sofferenze legate all’immobiliare venga affrontato con una soluzione di sistema non è neanche da escludere.
Del resto, come fa notare sempre Dondi, “prima il Fondo monetario internazionale e poi la Banca d’Italia hanno sollecitato le banche ad affrontare rettifiche di valore a fronte del deterioramento della qualità dei prestiti proprio per favorirne lo smobilizzo”. Il risultato di questa politica sono state le evidenti svalutazioni (secondo alcuni, però, sono ancora insufficienti) che si sono viste nei bilanci dei primi 10 istituti di credito del paese oggetto delle ispezioni della Banca d’Italia tra fine 2012 e inizio 2013.
Ma la ‘moral suasion’ della Banca Centrale guidata da Ignazio Visco non si fermerà visto che è stata messa in cantiere la realizzazione di un archivio centrale delle perdite registrate dalle banche sulle posizioni in default (le cosiddette ‘loss given default’). Si tratta di un sistema funzionale alla stima dalle perdite attese che tutti gli intermediari vigilati saranno chiamati a effettuare per consentire di verificare in modo automatico la corretta rappresentazione nei bilanci delle perdite attese.
Insomma, in futuro le banche che vorranno puntare su maquillage dei bilanci avranno vita più dura e questo sistema di controllo, assicurano gli osservatori del fenomeno, spingerà sempre di più verso una gestione esterna dei non performing loan. C’è da giurarci che una soluzione di sistema prima a poi salerà fuori.
(foto: Cdp)
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