La Cina corre ai ripari. E tenta di sventare il rischio di una bolla immobiliare. Un rischio di cui si discute ormai da mesi visto che i segnali in tal senso non mancano. Nei giorni scorsi l’Ufficio nazionale di Statistica ha diffuso gli ultimi dati ufficiali sui prezzi medi delle case nuove rilevati in settanta città medio-grandi del Paese ed è emerso che nel mese di ottobre per il nono mese consecutivo hanno segnato un aumento. I prezzi in media sono saliti dell’8,78% rispetto ad ottobre dello scorso anno. Si conferma, quindi, la tendenza su base annuale registrata negli ultimi mesi. A settembre, infatti, l’incremento era stato dell’8,19% rispetto allo stesso mese del 2012 e ad agosto del 7,48%. Leggera frenata, invece, per quanto riguarda la crescita su base mensile, scesa allo 0,59% contro lo 0,67% rilevato a settembre e lo 0,79% di agosto. Questi i dati medi delle settanta città considerate, ma se si punta la lente di ingrandimento sulle metropoli l’aumento dei prezzi delle abitazioni diventa a doppia cifra. A Pechino le quotazioni schizzano del 16,4% e a Shanghai del 17,8%, mentre a Shenzhen e Guangzhou si sfonda il tetto del 20%, con aumenti record rispettivamente del 20,2% e del 20,5%.
E se in 69 delle 70 città prese in considerazione i prezzi sono aumentati, Wenzhou risulta in controtendenza: è l’unica città dove i costi delle nuove abitazioni hanno segnato una flessione pari all’1,4% rispetto ad un anno fa. La città del sud-est della Cina, però, vive una situazione a sé. Lì il mercato immobiliare è in declino già da un paio d’anni e il valore degli appartamenti si è dimezzato tanto che, per agevolare le transazioni, lo scorso agosto sono state allentate le limitazioni all’acquisto di immobili, nel tentativo di incentivare gli abitanti a comprarsi una seconda casa.
Eccezioni a parte, il quadro è confermato anche da un sondaggio diffuso all’inizio di novembre dal China Real Estate Index System. Prendendo in considerazione cento città cinesi, è stato calcolato un aumento medio del prezzo delle case del 10,69% su base annua, concentrato in particolare nelle grandi città, dove è alimentato dalla carenza di offerta. Il Paese, infatti, dal punto di vista immobiliare risulta spaccato in due: da una parte le grandi città, caratterizzate da una forte richiesta di immobili a cui si contrappone una carenza dell’offerta, dall’altra le città più piccole, in cui la situazione è diametralmente opposta, l’offerta è ampia, ma la domanda è ridotta.
Le città cinesi vengono classificate in città di prima, seconda e terza fascia sulla base di alcuni parametri quali lo sviluppo economico, il Pil locale, il sistema dei trasporti, le infrastrutture, l’importanza storica e culturale. Mentre i prezzi delle abitazioni nelle città di prima fascia salgono alle stelle, in quelle di terza fascia stanno scendendo a picco. Secondo uno studio condotto dal centro di ricerca della China Real Estate Information Corp (Cric), su 280 città cinesi, le criticità legate alla fluttuazione dei prezzi nel mercato immobiliare sono molto più pesanti nelle città di terza fascia rispetto a quelle di prima e seconda fascia. Basti pensare che nell’elenco stilato quasi tutte le prime 50 città a rischio per il settore immobiliare fanno farte della terza fascia. Inoltre, come ha spiegato Meng Yin, ricercatore della Cric, al settimanale “China Newsweek”, «le dieci città più a rischio per il settore immobiliare, eccetto Zhangjiajie nello Hunan, si trovano nella parte nord-ovest del Paese» e nel complesso «si distinguono in due categorie: la prima comprende le città in cui è scoppiata una bolla speculativa, la seconda quelle zone che versano in condizioni naturali sfavorevoli».
La situazione che si è creata nei nuovi centri urbani è strettamente connessa ai problemi finanziari dei governi locali, attanagliati da debiti cospicui e fuori controllo. In un rapporto pubblicato dalla Banca mondiale, si punta il dito contro la poca trasparenza nella gestione finanziaria a livello locale che si è tradotta in un indebitamento superiore al livello di guardia a causa del quale c’è chi parla di rischio default. Per tentare di fronteggiarlo i governi locali hanno venduto i propri terreni per la realizzazione di nuovi alloggi. Ma questo ha generato uno squilibrio sul mercato: la quantità di nuovi alloggi ha da tempo superato il numero dei potenziali acquirenti, generando un surplus di offerta che ha portato al dimezzamento dei prezzi nelle città di terza fascia. Le case invendute non solo hanno portato ad avere città costellate di complessi immobiliari rimasti completamente deserti, ma hanno avuto pesanti ripercussioni su quegli investitori che avevano deciso di puntare su questi nuovi centri urbani.
Per questo gli imprenditori immobiliari preferiscono andare sul sicuro e investire nelle città di prima fascia, come Pechino, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen, dove al contrario la domanda è alta, l’offerta ridotta e i prezzi crescono. Una catena di causa ed effetto dovuta al fatto che sono ancora queste le città che attirano i cinesi delle zone rurali. Come ha messo in evidenza il sesto censimento nazionale, nel decennio tra il 2000 e il 2010 i residenti di Pechino sono aumentati del 37%, mentre quelli di Shanghai del 40%. Entrambe hanno sfondato il tetto dei 20 milioni di abitanti, con una crescita che si aggira intorno alle 500mila unità l’anno nella Capitale e alle 350mila a Shanghai. Questo si è tradotto in un aumento delle vendite che nei primi dieci mesi del 2013 si è aggirato intorno al 33%. Ma a fronte di un aumento costante della popolazione bisogna fare i conti con una diminuzione dei terreni edificabili. Basti pensare che nel 2012 a Pechino l’area edificabile è diminuita di un terzo rispetto all’anno precedente.
Sia per le città di prima fascia che per quelle di terza fascia, quindi, si tratta di rompere un circolo vizioso che, pur se in direzioni diametralmente opposte, genere squilibri difficili da sostenere. La sfida per il Governo cinese corre su un doppio binario: rallentare l’aumento dei prezzi senza che eventuali restrizioni applicate al settore immobiliare danneggino la ripresa economica. Già negli ultimi quattro anni il Governo centrale è intervenuto per tentare di direzionare il mercato immobiliare, ponendo un tetto al numero di abitazioni che un cinese può acquistare, limitando l’accesso al credito e applicando tasse sulla proprietà. Rientra in quest’ottica, quindi, l’aumento della tassa sul possesso di immobili di cui si discute da tempo e che in alcune città, come Shanghai e Chongqing, è già in vigore. L’obiettivo è contrastare il rischio della bolla immobiliare. Perché parallelamente all’aumento dei prezzi delle abitazioni è aumentato anche il volume dei mutui erogati. Nella prima metà dell’anno ha raggiunto lo storico picco di 1.500 miliardi di dollari. Cifra che l’anno prossimo potrebbe lievitare a 2.000 miliardi di dollari. Questo significa che l’esplosione di una bolla immobiliare avrebbe pesanti ripercussioni anche sul sistema bancario cinese.
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