Immobili, cosa può cambiare di Gino Pagliuca - corriere.it

L'anno scorso i proprietari di immobili hanno dovuto aspettare il 30 novembre, data ultima per la pubblicazione delle aliquote comunali, per avere la certezza di quanto dovevano sborsare per l'Imu. E questo per un tributo istituito per decreto quasi dodici mesi prima.
Un film che rischiamo di rivedere anche quest'anno, dopo le fibrillazioni politiche che hanno portato al congelamento della prima rata relativa all'abitazione principale in scadenza il 17 giugno e all'impegno programmatico del nuovo esecutivo a rivedere tutta la tassazione immobiliare, ricomprendendo nel nuovo schema una versione riveduta e corretta dell'imposta. Con tutte le incognite che l'innesto di un nuovo sistema tributario sull'anacronistico meccanismo dei vecchi estimi catastali inevitabilmente comporterebbe.
PRIMA CASA
La franchigia da 200 a 500 euro I costi per i Comuni
Esentare del tutto le abitazioni principali costerebbe circa quattro miliardi di euro per il 2013, restituire anche l'imposta dello scorso anno porterebbe l'esborso a otto. Un'esenzione parziale, effettuata elevando la franchigia attuale da 200 a 500 euro e introducendo fattori correttivi a seconda del reddito del contribuente e della numerosità del nucleo familiari costerebbe comunque, secondo le stime correnti, oltre due miliardi. Attualmente non è chiaro se il differimento della rata di giugno significa che le famiglie, qualora non si abrogasse il tributo, dovranno pagare a dicembre l'intera imposta magari maggiorati da interessi; è invece certo che nelle casse dei comuni si apre un buco importante nel bilancio. A parità di aliquote (i comuni hanno tempo fino al 16 maggio per modificarle) Milano a giugno dovrà rinunciare a un incasso di 70 milioni di euro (la metà dei quasi 140 incamerati nel 2012), Roma a 283 milioni, Torino ad oltre 85. Anche se l'Imu ritornasse integra a dicembre, per il capoluogo lombardo significherebbe, senza un'immediata compensazione statale, doversi finanziare per sei mesi a tassi di mercato e spendere almeno due milioni di interessi. A scapito ad esempio dei servizi sociali.
SECONDE CASE
Le tasse già alte e le ipotesi su affitti e cedolare secca
Pochi, nell'attuale quadro normativo, gli spazi per compensare la perdita di gettito derivante dalle abitazioni principali caricando ulteriormente il conto sulle seconde case tenute a disposizione perché la gran parte dei comuni ha già optato per l'aliquota massima dell'1,06%. Qualche possibilità di manovra in più ci sarebbe inasprendo i conti sulle abitazioni affittate ma sarebbe del tutto controproducente, perché farebbe sparire dal mercato (perlomeno dal mercato "in chiaro") le abitazioni locate con conseguenze sociali molto gravi in una fase in cui comprare casa ricorrendo al mutuo è ormai una mission impossibile e oltretutto ridurrebbe gli incassi per Irpef o cedolare secca. E anche sulle seconde case a disposizione tirare ulteriormente la corda potrebbe risultare un autogol, perché accentuerebbe le difficoltà del mercato immobiliare, anche qui con perdite molto rilevanti per gli introiti erariali. Ricordiamo infatti che in media le imposte sull'acquisto di una seconda casa sono otto volte più alte dell'Imu. Infine, l'equazione tra seconda casa ed elevata disponibilità finanziaria non è sempre vera: sono seconde case anche quelle magari di scarso valore ereditate al paesello d'origine e che non si riesce a vendere, o il bilocale comprato perché ci abiti un figlio.
I NEGOZI
Rischio locali vuoti E per i capannoni aliquote al massimo
Anche per negozi e uffici vale il discorso delle seconde case: scarso spazio di manovra e, soprattutto per gli esercizi commerciali, si accentua il rischio di chiusura delle imprese. Molti negozi oggi stanno chiudendo perché non riescono a fare fronte alla richieste di aumento in caso di rinnovo dei contratti di locazione. D'altro canto molto proprietari preferiscono lasciare vuoto il locale che bloccarlo per dodici anni (tanto dura un contratto di locazione commerciale) alle condizioni attuali. Un discorso a parte meritano i capannoni industriali, che devono fare i conti anche con un incremento di oltre l'8% dell'imponibile Imu; infatti il coefficiente moltiplicatore della rendita catastale passa quest'anno da 60 a 65. Inoltre il meccanismo di suddivisione degli introiti tra Comune e Stato penalizza ulteriormente questi immobili: all'Erario va comunque un minimo dello 0,76%, al Comune tutto ciò che rimane dell'imposta. Facile prevedere che l'aliquota sarà portata ovunque al massimo. Se a questo si aggiunge che la Tares, per ora congelata, penalizzerà soprattutto le grandi strutture produttive, il rischio paventato ad esempio dagli artigiani della Cgia di Mestre che i nuovi costi andranno a scapito di nuove assunzioni non appare infondato.
NUOVI ESTIMI
L’imposta unica alla tedesca La doppia imposizione
Si sta ventilando l'ipotesi che nel quadro di una completa revisione delle modalità di imposizione immobiliare (che nel 2013 dovrebbe portare nelle casse erariali 57 miliardi) si darà vita a un'imposta unica, il cui acronimo dovrebbe essere Ics (Imposta casa e servizi) ma che si legge correttamente x perché è un'incognita. Dovrebbe assommare l'Imu, con esenzione parziale o totale per la prima casa e maggiorazioni per le abitazioni di lusso o per le case oltre la seconda. C'è però una difficoltà non di poco conto: l'Imu è a carico del proprietario, la tassa sui rifiuti e sui servizi invece spetta a chi occupa la casa (ad esempio l'inquilino). Un modello analogo è operante in Germania ma in quel caso si tratta di un'imposta dalle spiccate caratteristiche federali, con aliquote che variano moltissimo da Land a Land e che in Italia non può essere riproposta sicuramente nello stesso modo. E comunque qualsiasi riforma seria della fiscalità immobiliare non può prescindere dal superamento del sistema degli estimi. La prima promessa di rivederlo risale al primo Governo Prodi, alla fine degli anni Novanta. Che si possa fare in qualche mese quello che non si è compiuto in quindici anni lo diranno le cronache.
Gino Pagliuca