giovedì 9 maggio 2013

Per investire nel mattone contano location e sconto di Paola Dezza - Il Sole 24 Ore


Investire nel mattone. A dare retta al bombardamento di notizie negative sul mercato immobiliare, italiano nel dettaglio, non sembrerebbe il consiglio opportuno, ma secondo alcuni esperti questo è perlomeno il momento di riconsiderare l'appeal di tale asset class di investimento. E in questo ambito a quale categoria rivolgersi? Residenziale o negozi, box o uffici? «In Italia l'investimento è stato soprattutto per uso diretto – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Un figlio va a studiare fuori porta e per questo la famiglia investe. Se il figlio resta nell'appartamento 4/5 anni si risparmia sull'affitto e poi l'investimento si mette a reddito per il periodo successivo». Un'altra tipologia di investimento è l'acquisto per il figlio che vuole andare a vivere da solo. «La famiglia compra un oggetto in condizioni non buone, lo intesta al figlio per avere l'agevolazione prima casa, e poi lo mette a posto. Se il figlio cambia idea, l'appartamento si mette a reddito – dice Breglia –. Si tratta di due trend stabili, che costituiscono il 10% del mercato immobiliare».
Nel panorama degli investimenti negli ultimi anni si è ridotta, invece, la domanda rivolta a soluzione da mettere subito a reddito, soprattutto perché sono saliti i rendimenti dei titoli di Stato, l'asset che si può considerare concorrente al mattone. Che peraltro vanta anche rischi minori rispetto alla gestione di un inquilino. «Oggi il problema principale è trovare l'inquilino solvibile, che dia garanzie – dice ancora Breglia –. Il problema della locazione non è mandare via il locatario ma trovarlo, anche se i canoni medi sono scesi». Non solo. C'è anche chi prevede ulteriori corposi cali dei prezzi del residenziale e consiglia di aspettare alcuni mesi prima di investire per spuntare soluzioni più vantaggiose.
Un investimento però va considerato non solo per i flussi dei canoni che riesce a dare, ma anche per la rivalutazione in conto capitale. Nell'esempio elaborato da Scenari Immobiliari (in alto nelle pagine) si capisce come il timing di entrata nel mercato immobiliare sia fondamentale. I flussi non sono stati attualizzati ma considerati come guadagni da mettere nel salvadanaio, e l'Irr (Internal rate return) indica la redditività complessiva dell'investimento. Per esempio chi ha comprato l'appartamento e lo ha venduto nel 2004 ha ottenuto in quattro anni più di quanto abbia ottenuto chi ha venduto nel 2012 (guadagno medio annuo).
Secondo Scenari Immobiliari, poi, i prezzi in discesa (per il 2013 si prevede un ulteriore calo medio dell'ordine del 2/4%) non riguardano però gli immobili piccoli. Sulla fascia bassa c'è molta competizione, non pochi hanno 100mila euro in contanti e 50mila euro di mutuo.
Qual è il trend, invece, per piccoli uffici e negozi? Gli uffici sono interessanti, rendono anche il 6%, e l'investimento può essere visto nell'ottica di un'eventuale riutilizzo in residenziale. Il vantaggio dell'investimento in uffici di dimensioni contenute, sotto i 250 metri quadrati, è il prezzo. L'ufficio si compra a meno e quindi si ha subito un guadagno iniziale: in genere un ufficio vale il 15% in meno di un appartamento identico nello stesso palazzo della stessa via. Lo svantaggio è che è sempre al piano rialzato o al primo piano.
«Per i negozi bisogna, invece, avere una doppia conoscenza, oltre ai valori immobiliari quella delle tipologie commerciali – dice Guido Lodigiani, direttore Corporate e ufficio studi di Immobiliare.it –. Nei negozi i rendimenti possono essere più alti, ma anche il rischio lo è. Ci sono però casi in cui l'affittuario svolge un'attività redditizia, come una farmacia, e quindi l'investimento è valido. Importante è considerare solo vie di passaggio». A guardare però quante attività chiudono per la crisi economica bisogna invitare almeno alla cautela.
Secondo Lodigiani in generale lo scenario del mattone vedrà ancora prezzi in discesa nel 2013 del 5% lordo su base annua. «Gli investitori sanno che i prezzi sono già scesi del 25-30% dall'inizio della crisi, quindi da fine 2007, ma non si è arrivati al punto di minimo. Questo potrebbe essere il momento giusto per iniziare a valutare un eventuale investimento. Ora che si trova l'immobile adatto all'investimento, si tratta e si chiude, si va alla seconda parte dell'anno».
Il consiglio di Lodigiani è di partire dalla location, che non deve essere per forza il centro in quanto tale, ma essere un "point of interest". La location migliore deve avere oggi, ma anche domani, un'attrattività per la vicinanza a università, ospedali, tribunali.
E i box? In genere sono legati alla casa, e ne hanno seguito il calo di prezzo. Per valutare l'asset class come investimento bisogna scegliere zone molto trafficate dove ha un'utilità, appena fuori per esempio dall'area C a Milano.
«Dall'inizio della crisi gli scambi residenziali sono scesi del 50% e i prezzi del 25-30%, nello stesso periodo la Borsa di Milano ha perso il 65% e i soli titoli bancari il 90% – dice Mario Condò de Satriano, presidente del centro studi Fiaip –. Il mattone resta quindi l'investimento principe nel medio-lungo termine. E la causa del forte calo delle compravendite va ricercata più nel crollo dei mutui e nel terrorismo fatto attorno all'immobiliare che in una vera e propria disaffezione per il mattone. Che continua invece a dare un'ottima protezione del capitale».www.twitter.com/paoladezza