31/05/2013
“Un mercato più congelato che crollato”, dove i prezzi delle case nel primo trimestre di quest'anno “hanno perso in media il 4% nel paragone con lo stesso periodo dell'anno scorso" e “i volumi di scambi hanno toccato a fine 2012 le 450mila unità, tornando così ai livelli dei 1985”.
Questo il quadro tracciato da Stefano Magnolfi, direttore Real estate services di Crif aMonitorimmobiliare.
Un quadro dove l'andamento dei mutui continua a fare da termometro in grado di anticipare la temperatura – sempre più fredda - delle compravendite.
D: Come hanno reagito i mutui nei primi mesi di quest'anno?
Magnolfi: Dopo un 2012 disastroso, dove le richieste di presiti ipotecari sono cadute del 50% e le transazioni residenziali hanno lasciato sul terreno un 26-27%, i primi tre mesi del 2013 si sono chiusi con un ulteriore calo della domanda mutui, pari al 10% rispetto allo stesso periodo del 2012.
Qualche istituto bancario avrà erogato di più, qualche istituto di meno, ma in generale, alla luce dei dati in nostro possesso sulla domanda di mutui, siamo in grado dire che non ci sono riprese in atto: alla fine del primo semestre ci aspettiamo anzi un ulteriore calo delle transazioni tra il 5 e il 7% rispetto a pari periodo 2012.
Finché non si riesce a far ripartire il credito, difficilmente si sbloccheranno le compravendite.
D: Qual è l'atteggiamento delle banche sul fronte delle valutazioni immobiliari?
Magnolfi: Oggi c'è maggiore attenzione verso le stime realistiche, in linea con il mercato: è andato in altre parole ad assottigliarsi quel margine di flessibilità che - su percentuali comunque molto limitate, diciamo l'1-2% rispetto all'insieme di valutazioni corrette - ha dato origine a situazioni di rischio default sul segmento dei mutui.
Oggi è il mercato a cercare maggiori certezze e certe sbavature sui valori immobiliari non trovano più spazio.
D: Come è cambiata la professione del valutatore dall'inizio delle crisi?
Magnolfi: Una grande accelerata al settore - che in Italia conta circa 500mila operatori, suddivisi tra figure professionali autorizzate a vario titolo ad occuparsi di valutazione - è arrivata dalle Linee guida introdotte dall'Abi (Associazione bancaria italiana).
Si tratta di un codice di autoregolamentazione – ma in altri Paesi c'è da notare che codici analoghi hanno valore di legge - presentato nel 2010 e a mano a mano adottato dal 75% degli sportelli bancari che erogano mutui.
Uno dei punti più importanti delle Linee guida Abi è l'obbligo per il professionista di dimostrare la sua competenza.
Questa capacità deve essere provata attraverso il curriculum lavorativo, attraverso i corsi di formazione frequentati, attraverso una certificazione accreditata da un ente terzo secondo gli standard Iso 17024.
D: Le aste giudiziarie quali problemi di valutazioni sugli immobili presentano?
Magnolfi: Il processo di vendita all'asta è complicato e poco trasparente: scoraggia il grande pubblico di acquirenti e favorisce le operazioni speculative: basti pensare che l'80% degli immobili che finiscono in default, in asta perdono oltre il 50% del valore stimato al momento dell'acquisto.
Il mondo delle aste è quindi una sconfitta sia per il proprietario che perde l'immobile, sia per la banca che non riesce e recuperare il credito.
Il consiglio per chi è in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo è di trovare un accordo con la banca per vendere l'immobile, evitando di arrivare alle procedimento fallimentare e quindi all'incanto gestito dal tribunale.
D: C'è stata un'evoluzione nei controlli sulle valutazioni?
Magnolfi: Le Linee guida dell'Abi introdotte sul nostro settore si rifanno agli stessi criteri usati a livello internazionale, in particolare agli Ivs (International valuation standards), che noi come Crif eravamo già abituati ad usare.
In generale l'attenzione è più alta da quando i controlli della Banca d'Italia si sono fatti più frequenti.
A partire dai 25 principali gruppi di credito italiani che da gennaio di quest'anno sono stati messi sotto pressione dagli ispettori della banca centrale con la richiesta di maggiori accantonamenti di capitali sui crediti non performing.
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