I fondi in scadenza vanno alla ricerca dei rinnovi - 18 aprile 2013 di Evelina Marchesini - Il Sole 24 Ore

 

Quattro fondi quest'anno, sette nel 2014 e cinque nel 2015 per complessivi 4,483 miliardi di euro in termini di valore degli immobili. Di questi, 1,276 miliardi si riferiscono a quest'anno, 1,965 al prossimo e 1,242 al 2015. È questa la timeline dei fondi immobiliari in scadenza, spauracchio generalizzato del real estate italiano e fonte di timori per i risparmiatori che hanno investito nelle relative quote.
Due i temi sul tavolo della discussione, di cui si stanno occupando anche in questi giorni sia Assoimmobiliare, sia le autorità di controllo, sia le maggiori Sgr. Da un lato, la delicata questione dei fondi destinati, appunto, ai risparmiatori, che in questo periodo vogliono ritornare in possesso dei propri risparmi; dall'altro l'allarme del sistema in merito alla capacità del mercato di assorbire un tale volume di immobili.

A scadere nel 2013 sono, in primis, i fondi Atlantic 1 (Atlantic 2 nel 2015, considerando il periodo di grazia) di Idea Fimit Sgr e Bnl Portfolio Immobiliare ed Estense Grande Distribuzione di Bnp Paribas Reim. A seguire, tra i fondi in scadenza nel 2014, il Fondo Delta di Idea Fimit Sgr, Olinda e Tecla di Prelios Sgr, Securfondo di Beni Stabili Gestioni Sgr.
La fotografia, scattata da Assoimmobiliare e Nomisma, non lascia spazio a dubbi. Il problema si avvicina velocemente. La ricostruzione non è semplice, per le proroghe in via di richiesta o già richieste: «Alla luce delle proroghe già deliberate sono ben 12 i fondi retail che arrivano a scadenza tra quest'anno e il prossimo, per un totale di circa 3,3 miliardi di euro di attivi a valori di mercato, corrispondenti a oltre due milioni di metri quadrati di superfici disponibili», spiegano da Assoimmobiliare. Un massa, questi 3,3 miliardi, che, date le dimensioni attuali del mercato, sembra davvero difficilmente assorbibile.

«Assoimmobiliare si è fatta portavoce delle problematiche dei fondi immobiliari e ha sensibilizzato i soggetti preposti per individuare soluzioni che consentano il differimento generalizzato delle scadenze dei fondi e la messa in liquidazione in via eccezionale degli stessi, e in particolare per la gestione della fase di liquidazione per quelli che abbiano già usufruito della proroga e del periodo di grazia. E ciò a tutela dei risparmiatori prima ancora che dell'industria immobiliare», spiega Paolo Crisafi, direttore di Assoimmobiliare. Sul punto, secondo l'Associazione, «appare indifferibile un intervento di normazione, anche di natura secondaria mediante l'esercizio del potere regolamentare delle autorità vigilanti, volto a introdurre una proroga della scadenza dei fondi e la messa in liquidazione, da perfezionarsi nel termine massimo di un quinquennio. Di qui la necessità di previsioni normative dirette a semplificare le modalità di convocazione dell'assemblea, delegabile al depositario centrale Monte Titoli, nonché il processo decisionale e le modalità di espressione del voto».

Per quanto riguarda i fondi retail la via pratica potrebbe essere quella di un passaggio degli immobili ad altri veicoli (fondi o società), le cui quote o le cui azioni verranno sottoscritte da investitori istituzionali e, quindi, con un rimborso parziale o totale dei risparmiatori. Per i fondi riservati ci potrebbero invece essere soluzioni più interessanti, soprattutto per quelli che hanno in pancia immobili di pregio: gli investitori, anche esteri, interessati a rilevare tutto il "pacchetto", includendo le cospicue quote di debito bancario (che poi è il grande problema dei fondi immobiliari), infatti ci sono. Però, giustamente, sono in cerca di una corretta valutazione degli asset, che tenga conto dei minori valori di mercato attuali: qui, a frenare, sono però le banche. Come nel caso del Fondo Due, attualmente nel portafoglio di Prisma Sgr (Zero Sgr, prima), gravato da un forte debito bancario. Il debito è stato acquistato dal colosso americano Blackstone, che ora sta trattando gli asset del fondo stesso: ma il giusto prezzo ancora non si trova, nonostante il fondo sia giunto a scadenza alla fine di febbraio.