venerdì 19 aprile 2013

«Il mercato è stato drogato dai crediti bancari». Per Gerardo Solaro del Borgo le banche devono svalutare gli immobili di Evelina Marchesini - Il Sole 24 Ore


 




È stato il fondatore di Deutsche Bank Fondimmobiliari (ora Rreef Fondimmobiliari) e il pioniere dei fondi immobiliari made in Italy, che hanno visto la luce nei primi anni 2000. Successivamente è passato alla guida italiana di Savills International. Poi, come consulente indipendente, ha navigato in mezzo alla crisi e alle diverse operazioni di salvataggio, fino ad approdare nel gruppo Boscolo, dove oggi deve occuparsi della spinosa questione della valorizzazione del suo patrimonio immobiliare, con la qualifica di Coo. Una chiacchierata con Solaro del Borgo è quindi una buona occasione per fare un bilancio e un punto della situazione del real estate italiano oggi.
Quali sono oggi le maggiori criticità del settore immobiliare e da dove arrivano?
Nei primi anni si vedeva il real estate come un investimento e si guardava alla redditività a lungo termine, considerando il mattone come un bene rifugio. Oggi si guarda molto più al trading e a troppe logiche che non sono legate direttamente all'immobiliare. Di conseguenza, prima viene il debito, poi l'edificio. Troppi immobili, negli anni del boom, sono stati comprati perchè il debito era interessante e non perchè fosse interessante l'asset. Questo ha portato a far sì che, nel momento in cui il mercato del debito si è contratto, questo ha influito troppo pesantemente sull'immobile sottostante. In Italia si è purtroppo arrivati a un punto in cui la rilevanza dell'immobile nel deal assumeva un posto di secondo piano. E aggiungo che troppi operatori non preparati nel campo della finanza immobiliare hanno caratterizzato il mercato per molti anni: sia immobiliaristi senza conoscenze finanziarie, sia finanzieri senza competenze immobiliari.
Oggi vediamo un mercato immobiliare più governato dalle esigenze delle banche di rientrare dai propri crediti che dagli operatori immobiliari: è d'accordo?
È verissimo, ma le dirò che anche prima era governato dalle banche. Quando gli istituti erano estremamente generosi con i loro soldi, hanno influenzato pesantemente il mercato: in quel momento in modo positivo, oggi in modo negativo. .
Sono in molti però a ritenere che gli istituti di credito stiano tenendo artificialmente ingessato il mercato in termini di quotazioni, in quanto non vogliono svalutare gli immobili incagliati. Come uscire da questa impasse?
Nei Paesi tecnicamente più evoluti dei nostri hanno obbligato le banche ad accollarsi delle perdite. E dopo aver preso i guadagni per tanto tempo, probabilmente possono assumersi anche le svalutazioni. Si tratta di valori che, prima o poi, devono venire alla luce, non si può continuare a mantenere un mercato artificiale. Qualcuno deve fare il primo passo e in questo momento gli unici che possono farlo sono le banche.
Ma di quanto sono gli sfasamenti, tenuto conto della fase attuale di mercato?
È estremamente difficile e fuorviante dare un valore unico. Ci sono situazioni molto disomogenee, in alcune le banche sono fuori di poco, in altre anche del 50-60%.
Quindi oggi c'è una duplicità di comportamenti: da un lato società come Aedes che svalutano pesantemente il portafoglio, dall'altro gli istituti di credito ancorati ai vecchi valori. Quindi come sono questi 2013 e 2014 per il real estate italiano?
Io vedo che le varie strutture stanno riprendendo coraggio, quindi non sono più così succubi delle banche e credo che anche il sistema creditizio stia cercando soluzioni alternative che portino a una pressione minore. Sento che c'è più dialogo per trovare una soluzione.
Nei prossimi anni vede un ritorno allo sviluppo o i portafogli continueranno a essere core e incentrati sugli uffici a Roma e Milano?
Io credo e spero che riparta anche il mercato residenziale, che in realtà non ha sofferto del boom dei debiti, come in altri Paesi. Non credo che si farà molto sviluppo, perchè bisogna ancora risolvere lo sbocco di quanto fatto negli ultimi anni e rimasto invenduto o incompiuto. Detto questo, penso che gli uffici a Milano e Roma continueranno a essere protagonisti, ma in termini di riconversione e riposizionamento.
Parliamo di fondi immobiliari e del nodo scadenze, con circa 5 miliardi di immobili che verranno messi sul mercato. Quali saranno gli sbocchi?
I 5 miliardi da mettere sul mercato significano 5 miliardi di liquidità che dovrebbero rientrare nel circolo. Credo che questo possa portare fresh money al sistema e quindi potrebbe riportare liquidità anche ai fondi immobiliari. È una criticità ma anche una nuova opportunità. Poi non penso che tutti i fondi in scadenza debbano essere "chiusi", bensì riposizionati con altri fondi immobiliari o allungarne il periodo. Per gli investitori istituzionali, soprattutto, può essere molto più allettante lasciare i capitali nel fondo e allungare le scadenze.
E i risparmiatori?
Qui c'è stato un grosso equivoco iniziale nel collocamento di questi prodotti. Il fondo immobiliare deve essere visto come una forma di risparmio a lunga scadenza e come parte minoritaria dell'asset allocation di un portafoglio: se il quotista ha oggi necessità di rientrare del capitale investito, non era un risparmiatore adatto a un fondo immobiliare. Lasciare oggi i capitali all'interno di un fondo immobiliare è un'ottima alternativa: con tassi prospetticamente in salita, con BTp che rendono pochissimo e Borse molto volatili, il mattone – anche gestito – è un'ottima diversificazione degli investimenti.
Quali sono le prospettive del settore immobiliare-turistico, anch'esso in piena crisi?
Il mercato turistico per l'Italia è sempre stato e sempre sarà una risorsa in cui nessun altro Paese può starci alla pari. Non concordo sulla diagnosi di crisi: gli unici immobili che a Milano stanno nascendo o passando di mano sono gli alberghi. È un mercato sì abbastanza fermo, da un lato, ma che deve crescere. Per esempio, a Milano le camere sono ancora poche rispetto alla richiesta. Il problema non è tanto il mercato alberghiero, quanto i servizi che le città danno al turista. In Italia siamo molto ospitali, da un lato, ma poco capaci di attrarre i turisti internazionali. Basti pensare che il sistema museale italiano, nel suo complesso, guadagna quanto il solo Louvre. Il che è, a dir poco, assurdo.
Alla luce di tutto questo, quando ci sarà la ripresa in Italia per il settore immobiliare?
Dare una data è un'operazione più adatta a un indovino. Quello che posso dire è che, nel momento in cui gira la ruota, sicuramente la ripresa sarà molto veloce e bisognerà essere pronti per cavalcare un'opportunità che sarà di rapida risalita.
Un appello agli operatori immobiliari italiani?
Direi "parlatevi". Non fate 20 associazioni, fatene una che parli per tutti e a tutti. E parlatevi tra di voi.