domenica 7 luglio 2013

Falsità nell'annuncio per la casa-vacanza? Il contratto d'affitto si può annullare di Dario Aquaro - Il Sole 24 Ore



Il vantaggio nasce da accordi scritti e garantiti. Prendere in affitto una casa per le vacanze può essere una scelta conveniente, soprattutto oggi, vista la crescente disponibilità dei proprietari a metter a profitto le abitazioni vuote, che ha portato a cali dei canoni tra il 5 e il 10% (vedi Casa24 Plus del 27 giugno). Molti accordi, quando le locazioni sono brevi e stipulate direttamente con il proprietario, avvengono però in maniera verbale. Non è infatti un mistero che la tentazione di un maggior risparmio (presunto) spinga gli inquilini ad accettare intese "in nero": perché impelagarsi in rigide formalità solo per qualche giorno di vacanza? La risposta è nelle tutele. Meglio sarebbe dunque conoscere norme e diritti che regolano il «contratto di locazione transitoria per finalità turistica», disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.
Anche se per pochi giorni (la durata minima dell'affitto-vacanza è libera), qualsiasi contratto – afferma la legge 431/98 – deve essere scritto, affinché non risulti nullo. La registrazione è necessaria soltanto per le locazioni oltre i trenta giorni (nel qual caso, l'imposta di registro va divisa in parti uguali tra proprietario e inquilino); per durate inferiori l'impegno non sussiste (Dpr 131/86). Il canone è libero, soggetto alle regole di mercato, e va pattuito con il proprietario. In assenza di particolari intese, a carico dell'inquilino ci sarebbero solo i costi delle piccole riparazioni e i consumi delle utenze: negli affitti a uso vacanze è però comune anticipare un forfait a copertura.
A differenza delle altre tipologie di locazione, quella stagionale non prevede l'obbligo di versare caparre o cauzioni. Se alla firma del contratto è stata contemplata una cauzione, il proprietario può trattenerne una parte per coprire eventuali danni alla casa, o per pagare le utenze non comprese nel prezzo d'affitto e rimaste insolute. O, quando l'importo dei danni superi la cauzione, può richiedere un'ulteriore somma di risarcimento.
Resta il fatto che il contratto deve contenere tutte le condizioni. E cioè i dati dell'immobile e dei contraenti, l'importo del canone (anche l'eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse o escluse (luce, gas, condominio, pulizie), i termini di consegna e quelli fissati per la restituzione delle chiavi. Ruolo fondamentale riveste il «verbale di consegna», dove sono descritti in dettaglio arredi e accessori presenti e lo stato di manutenzione della casa. Il verbale è controfirmato dalle due parti all'inizio e alla fine della locazione. 

L'inquilino ha diritto a pretendere che la casa sia nella condizione di ospitarlo senza disagi: dai mobili agli elettrodomestici, dagli impianti ai corredi quali pentole e stoviglie, tutto deve essere adeguato. È tenuto a usare l'immobile solo per quel che è stabilito e mantenerlo nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto (art. 1587 Cc). «Ma nel contratto deve essere ricompresa un'assicurazione precisa che imponga al proprietario di intervenire tempestivamente se qualcosa non va – afferma Aldo Rossi, segretario nazionale Sunia, il sindacato degli inquilini – Parliamo di affitti brevi, in località dove non si conoscono artigiani. Se si rompe un elettrodomestico o un rubinetto, l'affittuario deve poter almeno avere dei riferimenti a disposizione, per non rovinarsi la vacanza». 
Può capitare che il cliente invii un anticipo senza aver potuto visitare la casa. Se il testo dell'annuncio contiene alcune affermazioni (vista mare, distanza dalla spiaggia, presenza di posto auto) queste si intendo come vere proposte contrattuali e vanno quindi onorate. In caso contrario, l'inquilino può richiedere la restituzione dell'anticipo versato a titolo di caparra e anche eventuali danni, o una riduzione del canone. «Anche qui – commenta Rossi – è preferibile metter tutto per iscritto. Una clausola che permetta al conduttore di esser risarcito, se mancano alcune caratteristiche indicate o peggio si individuano gravi motivi»