lunedì 8 luglio 2013

Golf People Real Estate - Come vedi la tua casa? Teoria della relatività!

NEWS. Come vedi la tua casa? Teoria della relatività!

luglio 8, 2013 by redazione

  
Qualche tempo fa, sul più noto tra i social network, ho trovato questa simpatica immagine.
A tutti voi, nel vederla, scapperà un sorriso ma, guardandola con occhio attento molti spunti di riflessione potranno nascere.
 

Il settore immobiliare in Italia sta vivendo un momento veramente difficile che coinvolge tutte le categorie menzionate nella simpatica immagine:
- Banche;
- Agenzie immobiliari;
- Stato ai fini dell’IMU;
- Proprietario venditore;
- Acquirente;

Per oggi lasciamo stare le prime tre, ma analizziamo le dinamiche di mercato che invece coinvolgono le ultime due categorie proprio in relazione al difficile momento del settore. Le pretese in fase di vendita da parte dei proprietari sono spesso veramente fuori mercato o soprattutto condizionate dal prezzo di acquisto talvolta avvenuto nel momento di “up” del mercato.
Chi ha comprato casa negli ultimi 5-6 anni non riuscirà quasi sicuramente a realizzare “capital gain” sul prezzo d’acquisto, ma dovrà anzi quasi sicuramente rivedere il prezzo addirittura al ribasso rispetto all’esborso. Fino a pochi anni fa in Italia le case venivano vendute con estrema facilità ed a prezzi assolutamente troppo alti complice, anche, il sistema bancario che finanziava senza particolari problemi anche importi ben superiori al reale valore dell’immobile.
Questa facilità di finanziamento, abbinata al momento euforico del comparto immobiliare, ha di fatto creato una miscela esplosiva tale da paralizzare letteralmente le transazioni (leggasi dal mio Blog calo medio dei prezzi del 5,7% nel primo trimestre rispetto allo stesso periodo dello scorso anno http://immobiliallestero.blogspot.it/2013/07/istat-nel-itrimestre-prezzi-case-57.html ).
C’è poi la componente affettiva che ci fa vedere la nostra casa forse più bella e pregiata di quanto non sia veramente. Ma questo e’ assolutamente normale…
I “proprietari venditori” devono assolutamente rendersi conto che – se veramente vogliono alienare l’immobile – si devono assolutamente piegare alle dure leggi del mercato che e’ l’unica vera figura che può stimare con precisione il prezzo. Possiamo tenerci nel cassetto, o anche incorniciare, perizie della banca, di professionisti o di chiunque altro se poi non c’è nessun cliente disposto a quell’esborso.
Aggiungo inoltre che purtroppo, a mio avviso, non abbiamo ancora toccato il fondo e quindi i prezzi sono destinati a scendere ulteriormente.
A fronte di questa posizione rigida e di non adattamento da parte del proprietario-venditore c’è sull’altra sponda il potenziale acquirente sempre in cerca dell’affare.
Che in questo momento il mercato possa offrire ottime soluzioni di investimento e’ cosa certa anche se, come scrivevo sopra, i prezzi scenderanno ancora.
La tipica situazione nella quale ci si trova ora e’ questa: Il signor X ha acquistato un immobile a euro 100.000, 4-5 anni fa.
Ora lo vuole vendere per – supponiamo – mutate esigenze abitative Il signor X ha deciso – consigliato magari da chi vive più di teorie e non fa i conti tutti i giorni con le reali leggi di mercato – che vorrebbe realizzare 130.000 ovvero prezzo iniziale più migliorie, spese, componente affettiva e “l’incremento del valore dell’immobile”…
In realtà il signor X ovviamente non tiene conto che l’acquisto e’ stato fatto in un momento in cui si vendeva di tutto con estrema facilità e che – dati alla mano – i prezzi da allora sono addirittura scesi e non aumentati!
Quindi oggi il mercato reale e’ disposto a offrire per la sua unità non più di euro 80.000.
Accanto al mercato reale c’è poi il potenziale acquirente – sempre in cerca dell’affare – pronto ad offrire euro 50.000.
Ricapitolando:
Prezzo iniziale euro 100.000
Prezzo richiesto dal venditore euro 130.000
Prezzo reale di mercato oggi euro 80.000
Prezzo offerto dall’acquirente euro 50.000
E’ chiaro che il mercato immobiliare italiano si paralizza.
C’è sempre chi dice: il mio immobile e’ in posizione unica, vicino a tutti i servizi, location
Gianluca Santacatterina

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