martedì 9 luglio 2013

Mercato #immobiliare. Indagine Tecnoborsa



Secondo quanto emerso dal Sondaggio Congiunturale Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate sul mercato delle abitazioni in Italia, nel I trimestre del 2013 il mercato immobiliare è rimasto debole. La maggior parte degli agenti segnala una flessione delle quotazioni all’inizio dell’anno, lo stock di incarichi a vendere è cresciuto e continua a diminuire la quota del valore dell’immobile finanziata tramite l’accensione di un mutuo. Invece, sul mercato delle locazioni prevalgono le indicazioni di un calo dei canoni. In prospettiva, le aspettative a breve degli operatori, pur se ancora orientate al pessimismo, hanno registrato un miglioramento rispetto all’inchiesta di gennaio, sia in relazione al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale. Infine, a medio termine, (due anni), prevalgono giudizi di miglioramento del mercato nazionale.

In base a quanto reso noto dall’Istat nel IV trimestre 2012 sono state174.599 le convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà di unità immobiliari (-25,7% rispetto allo stesso periodo del 2011). Sia le convenzioni notarili relative ai passaggi di proprietà di immobili ad uso abitazione ed accessori sia quelle che riguardano le unità immobiliari ad uso economico registrano variazioni tendenziali negative (rispettivamente -26,4% e -16,6%). Il 92,2% delle convenzioni rogate ha riguardato trasferimenti di proprietà di immobili per abitazione (161.007), il 6,9% unità immobiliari ad uso economico (12.073) e lo 0,9% (1.519) unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà. Le convenzioni per trasferimenti di proprietà immobiliari registrano flessioni tendenziali in tutte le ripartizioni geografiche con picchi sopra la media nel Centro (-27,5%) per le unità ad uso abitazione e accessori e nelle Isole (-34,5%) per le unità immobiliari ad uso economico. 

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulate con banche o soggetti diversi dalle banche (69.369) confermano una variazione tendenziale negativa (-30,6%) in linea con i primi tre trimestri, chiudendo l'anno con una netta flessione sul 2011 del 37,4%. L'anno 2012 si è chiuso con un numero complessivo di convenzioni per trasferimenti di proprietà immobiliare pari a 632.117, in caduta del 22,6% rispetto alle convenzioni rogate nel 2011 e del 43,2% rispetto al 2006 (considerato l'anno spartiacque per la tenuta complessiva del mercato immobiliare rilevata dalle statistiche di fonte notarile). Le convenzioni di compravendita di unità immobiliari ad uso abitazione e accessori (587.330) sono diminuite del 22,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente e quelle di unità immobiliari ad uso economico (39.654) del 19,7%.

Nel complesso, il 2012 ha registrato una flessione tendenziale in tutte leripartizioni geografiche; le Isole, in particolare, mostrano sia per il settore dell'abitativo e accessori (-24,5%), che per quello economico (-30,6%), i decrementi più consistenti. Rispetto al 2006, le convenzioni notarili per i mutui con costituzione di ipoteca immobiliare sono diminuite del 54,7% e sono state in particolare le Isole (-46,9%) e il Sud (-40,5%) a registrare una maggiore contrazione dei finanziamenti.

Secondo quanto rilevato Agenzia delle Entrate e dall’Abi nel corso dell’anno passato, per il mercato delle abitazioni si sono registrati, in ordine: una forte riduzione nei volumi di compravendita delle abitazioni, 448.364 NTN (numero delle transazioni normalizzato), -25,7% rispetto al 2011, con un calo inferiore per i capoluoghi, -24,8%, maggiore nei comuni non capoluogo, -26,1%; una vendita di abitazioni per un totale di circa 46,4 milioni di metri quadrati, -25,4% rispetto al 2011, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a circa 104 mq; una forte diminuzione del valore di scambio complessivo, stimato in circa 75,4 miliardi di euro, quasi 27 miliardi di euro in meno del 2011; una perdita complessiva delle compravendite del 22,4% rispetto al 2011, nelle otto principali città italiane: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze. In pratica, per le grandi città il valore di scambio stimato delle abitazioni è pari a circa 19,5 miliardi di euro, con una perdita di 5,7 miliardi di euro, -22,5%, rispetto al 2011.
Anche per il mercato immobiliare non residenziale il 2012 si è concluso con segno negativo, in base hai dati pubblicati dall’Agenzia delle Entratein collaborazione con Assilea. Sono 46.925 le unità immobiliari a destinazione terziaria, commerciale e produttiva scambiate lo scorso anno, con un calo del 24% rispetto all’anno precedente. In particolare, il terziario ha registrato una perdita delle transazioni del 26,1% rispetto al 2011, il commerciale del 24,5% e il settore produttivo del 19,7%. Il dato è in linea con quello relativo al settore residenziale che, nel 2012, ha registrato un -26% di compravendite rispetto al 2011. Nel 2012, in tutte le aree territoriali, per uffici e negozi si è verificata una flessione delle compravendite di oltre il 20%. I capannoni mostrano, invece, cali meno significativi, soprattutto nelle Isole (-1,7%). In discesa, nel 2012, anche le quotazioni medie, che risultano in calo sia per i negozi (-2,1%), sia per gli uffici (-1,6%), sia per i capannoni (-0,9%). Nel 2012, la stima del valore di scambio per le tipologie uffici, negozi e capannoni ammonta complessivamente a circa 14,5 miliardi di euro, circa 4,4 miliardi di euro in meno rispetto al 2011 (quando si attestava su 18,9 miliardi di euro). Rispetto al 2008, anno di riferimento della prima stima, il calo del fatturato del non residenziale supera il 40%, con oltre 10 miliardi di euro di valore in meno (25,4 miliardi di euro stimati nel 2008). Il settore del leasing immobiliare ha conosciuto nell’ultimo quinquennio una contrazione ancora più pesante rispetto alla flessione del numero delle compravendite non residenziali. Contrariamente a quanto sta avvenendo nel settore strumentale (+2,6%), nel I quadrimestre 2013 il numero dei contratti di leasing immobiliare (costruito e da costruire), continua a decrementare del 17,7%. Tenuto conto che il leasing rappresenta lo strumento ‘principe’ del finanziamento manifatturiero e - in particolare - per le piccole e medie imprese (il 75,4% del portafoglio leasing è rappresentato da Pmi), il sistema delle società di leasing intende presentare al Governo - di concerto con Confindustria - alcune proposte semplici e concrete per far ripartire, attraverso questo strumento, l’economia produttiva del nostro Paese.
L’analisi della domanda a maggio 2013 effettuata da Tecnocasa evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 35,7% delle preferenze. A seguire, il bilocale con il 30,2%, il quattro locali con il 21,9% e, infine, il cinque locali con l’8,4%. L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città, realizzata a maggio 2013, evidenzia che la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (24,2%), a seguire la fascia tra 120 e 169 mila euro (21,8%) e quella fra 250 e 349 mila euro (19,4%).
Secondo le rilevazioni di Idealista.it a maggio si sono moltiplicati gli sconti operati dai proprietari che hanno un immobile in vendita sul portale, +37% rispetto a inizio anno lo stock d'invenduto, nuovi immobili con sconto si cumulano ai vecchi e fanno esplodere l'offerta con ribassi in salita al 4,5% rispetto a un totale di 288.505 immobili e, per la prima volta dal 2008, lo sconto medio in valore assoluto supera i 23 mila euro, mentre si mantiene stabile sotto l’8% la percentuale di sconto per coloro che, con il perdurare della recessione, iniziano ad avere necessità di vendere e si mostrano più elastici per assicurarsi i clienti migliori.
Casa.it ha elaborato la prima nota congiunturale sul mercato residenziale italiano del 2013 e un nuovo indicatore Kmp per valutare l’andamento dei valori delle abitazioni sul mercato italiano. Rispetto a fine 2012 i prezzi di vendita sono in calo (-1,3%), l’offerta in crescita (+4,5%) e la domanda debole (-0,8%). La forbice tra i prezzi di domanda e offerta è del 18,5%. Inoltre, nel Centro e nel Sud Italia la domanda è positiva solo per alcuni tagli di appartamenti, mentre nel Nord continua la fase negativa. Infine, nelle principali città italiane il calo medio dei prezzi rispetto ai massimi del 2007 ha toccato i 20 punti percentuali.