Il mito dell’investimento sicuro è crollato i fondi immobiliari hanno perso il 75% di Adriano Bonafede - repubblica.it

Il mito dell’investimento sicuro è crollato i fondi immobiliari hanno perso il 75%

A TANTO PUÒ ARRIVARE LO “SCONTO” A CUI DEVE RINUNCIARE CHI VOLESSE USCIRE IN ANTICIPO DA UN SUO INVESTIMENTO. ERRORI DI GESTIONE E ALTI COSTI DI COMMISSIONE SI AGGIUNGONO ALLA CRISI DEL SETTORE. IL RISCHIO CHE LE VALUTAZIONI VADANO ANCORA PIÙ GIÙ. UN MERCATO ORMAI ILLIQUIDO

Adriano Bonafede

Roma “S cusi, avrei bisogno di contanti. Si potrebbe liquidare la mia posizione nel vostro fondo immobiliare? Quanto ho guadagnato finora?”. Il funzionario della banca non sa proprio da dove cominciare. Dirà per prima cosa al suo cliente che è meglio aspettare a vendere, che la funzione dei “fondi del mattone” è quella di un investimento a lungo termine. Non sappiamo come finirà questa conversazione immaginaria ma se il cliente insistesse ad avere i soldi indietro, si potrebbe rendere conto non soltanto di non aver guadagnato nulla in tutti questi anni ma di aver perso fino al 75 per cento del suo capitale! Il mito del mattone, fino a ieri sempre vivo negli italiani, ha portato una serie di banche e di loro controllate società di gestione del risparmio a creare nel corso degli anni 2000 questi strumenti destinati a investire in centri commerciali, uffici, negozi e residenziale. Lo spezzettamento degli investimenti avrebbe garantito una migliore allocazione del risparmio rispetto all’acquisto di un singolo immobile e, grazie alle piccole quote, l’abbassamento della soglia di partecipazione, possibile anche con poche migliaia di euro. Oggi ci sono ben 22 fondi destinati alle famiglie, per un controvalore di circa 2 miliardi di euro, e 23 di esclusivo appannaggio degli investitori istituzionali, ma questi ultimi sono enormemente superiori per volume e valore (circa l’80 per cento del totale). Ma se è assodato che gli investitori istituzionali sappiano bene quel che fanno e dunque

non abbiano bisogno di particolari protezioni, per i semplici risparmiatori la nascita dei fondi immobiliari è avvenuta dopo un lungo iter che ha messo in piedi un complesso apparato di garanzie. La stretta regolamentazione della Banca d’Italia ha permesso di non ripetere le dolorose esperienze dei finanzieri d’assalto degli anni 80, Orazio Bagnasco, Luciano Sgarlata e i fratelli Canavesio. Quei i signori dei titoli «atipici», all’epoca strumenti finanziari nuovi, non regolamentati, che negli anni 80 travolsero decine di migliaia di risparmiatori che avevano creduto nel mattone “a pezzetti”. Però è pur vero che anche l’attuale normativa non ha resistito al vento contrario della recessione, che ha fatto crollare i prezzi, ai suoi difetti intrinseci e alla non sempre brillante gestione. E dire che le garanzie per i risparmiatori erano sembrate di ferro, soprattutto l’obbligo di quotare i fondi in Borsa dopo il primo anno e la certificazione semestrale dei prezzi da parte di certificatori indipendenti. Ma oggi chi volesse vendere le sue quote prima della scadenza avrebbe uno “sconto” sul Nav (net asset value, il valore “certificato” dagli esperti) che va da un minimo del 10 a un massimo del 75 per cento. «Le cause dello sconto sono molteplici – dice Giacomo Morri, senior professor alla Sda Bocconi School of Management - la scarsa liquidità del mercato secondario, le elevate commissioni di alcuni fondi (in particolare i più vecchi), la scarsa fiducia nelle valutazioni e in alcuni casi la scarsa capacità di alcuni gestori». L’irrilevante liquidità del mercato secondario è stata di certo uno degli elementi più importanti nel fallimento di questi strumenti. «Persino parlare di mercato è sbagliato – dice Stefano Cervone, direttore generale di Sorgente, uno degli operatori più attivi nel settore con fondi esclusivamente destinati agli investitori istituzionali – qui il mercato non esiste: in un anno il valore degli scambi è pari al 7-8 per cento del totale, mentre per le azioni è pari a 3-4 volte il totale». La cosa strana è che lo sconto, approssimandosi la scadenza, dovrebbe teoricamente tendere a zero. Se lo sconto sul Nav è pari a 40, basterà aspettare quegli anni che ci separano alla scadenza per avere il controvalore di 100. Ma così non sta accadendo. La maggior parte dei fondi nati nei primi anni 2000 stanno arrivando alla scadenza quindicennale. Il che significa che il mercato non è convinto che quando si venderà si riuscirà a prendere il 100 per cento del valore indicato. Ciò porta, di fatto, a ritenere che le valutazioni non siano considerate realistiche e che, soprattutto, non tengano conto dell’attuale situazione del mercato. La preoccupazione dei gestori è grande: vendere in un periodo di crollo del mercato non sembra un buon viatico al rendimento. «Si spiega così la proposta di Assogestioni – dice Simone Roberti, responsabile dell’ufficio studi italiano di Bnp Paribas Real Estate – di allungare le scadenze ex lege di 2 o 3 anni ». L’esistenza di uno sconto sul Nav così rilevante e l’inizio della crisi hanno di fatto bloccato il mercato: è dal 2007 che non nascono nuovi fondi retail, e qualcuno pensa che questa esperienza andrà a morire. «Forse – dice Cervone - bisognerebbe semplicemente abolire la scadenza, che condiziona e obbliga il gestore a fare gli investimenti di un certo tipo e a non sfruttare pienamente le opportunità che si presentano ». Al di là dei difetti regolamentari e delle auspicate modifiche, rimangono anche gli errori commessi dai gestori. Il primo e più sostanziale è quello di non aver previsto in alcun modo l’andamento di questo ciclo. «In teoria – dice un addetto ai lavori – è possibile chiudere il fondo anche prima della scadenza. Se qualcuno avesse venduto tutto nel 2006 e 2007 avrebbe fatto concludere ai sottoscrittori buoni affari, Ma nessuno ha avuto il coraggio di perdere le laute commissioni di gestione». Ci sono 22 fondi immobiliari destinati alle famiglie e 23 di esclusivo appannaggio degli investitori istituzionali, ma questi ultimi rappresentano l’80% del valore totale A sinistra, Aldo Mazzocco, amministratore delegato di Beni Stabili, che ha tre fondi quotati destinati al retail: Securfondo, Immobilium 2001 e Invest Real Security