domenica 7 luglio 2013

Il nodo del commercial real estate passa dalle strategie delle banche di Paola Dezza - Il Sole 24 Ore



È il tema del momento. Nei convegni, negli incontri e nelle interviste con i protagonisti del settore da tempo e sempre più viene menzionato il tema di una bad bank, una realtà tutta italiana che potrebbe ricalcare il modello già realizzato in Spagna per assorbire i crediti in stato di insolvenza, soprattutto legati al mercato immobiliare. Settore che in Spagna da ormai oltre cinque anni vive una fase di pesante crisi in seguito allo scoppio della bolla del mattone.
In Italia da molti mesi il legame tra banche e gli immobili in sofferenza è sotto i riflettori, ma finora gli istituti di credito sono rimasti quasi inamovibili. 
Bankitalia mesi fa ha promosso un'azione quasi di "moral suasion" per spingere gli istituti di credito a svalutare i pacchetti di immobili in sofferenza che gravano sui loro bilanci. Operazione che un esito l'ha avuto, di quale entità non è possibile dirlo. Fatto sta che gli istituti di credito italiani ancora nei prossimi mesi saranno costretti a verificare, anche su pressione della Banca d'Italia, l'adeguatezza delle rettifiche di valore effettuate per salvaguardare la qualità dell'attivo.

Che fine farà questo patrimonio immobiliare oggi ingessato è, secondo molti esperti, il nodo del real estate che si è chiamati a sciogliere oggi. 
Quasi due anni fa da queste pagine si iniziò a parlare di repricing, e oggi proprio quella revisione delle quotazioni del mattone commerciale sta dando i primi frutti, e le operazioni nella tarda primavera sono fiorite.

«Le banche hanno di fronte tre possibilità – dice un esperto –: vendere gli immobili direttamente sul mercato, a prezzi che siano oggi in linea con l'andamento di un settore in crisi da più di cinque anni, creare fondi immobiliari in cui inserire gli asset in sofferenza (e alcune operazioni in tali termini sono state studiate) e, infine, il caso peggiore, la creazione appunto di una bad bank, da molti vista come l'ultima spiaggia».
L'indagine effettuata nei mesi scorsi da Bankitalia riguardava la componente immobiliare e aveva lo scopo di accertare se, a fronte di crediti garantiti da case, palazzi e altre strutture immobiliari, le banche avessero effettuato adeguate rettifiche e svalutazioni di questi beni. Va tuttavia segnalato che, in una recente indagine della Banca d'Italia, che fotografava l'ultimo trimestre 2012, l'importo medio erogato da banche e finanziarie copre solo il 57,8% del prezzo degli immobili. La forbice sta a indicare che, nonostante il calo dei prezzi delle abitazioni, gli istituti di credito hanno preferito rimanere sulla difensiva.
Finora non è stata creata una bad bank perchè il deterioramento del credito è ritenuto in linea con le aspettative, ma se così non fosse, il passo obbligato sarà quello di cedere i toxic asset a un'entità esterna, come avvenuto in Irlanda nel 2009 e in Spagna nel 2012. Morgan Stanley ritiene, in un recente studio, che il valore del deleveraging degli istituti di credito del Vecchio continente si aggiri attorno a 600 miliardi e l'obiettivo di riduzione della leva allo stato attuale è stato raggiunto per una quota pari al 20-25% circa. Sempre Morgan Stanley stima che tra il 2015 e il 2017 il develeraging in Europa sarà di 1.600-3mila milioni di euro, con una significativa proporzione avvalorata dal "commercial" real estate.
«Dal settembre scorso gli investitori internazionali hanno ricominciato a guardare l'Italia, spinti dall'arrivo del Governo Monti – dice Paola Bellacosa, executive director di Cbre –. Le operazioni di recente concluse, però, non sempre denotano un ritorno di interesse per il nostro Paese. A vendere sono spesso proprio investitori esteri che vogliono lasciare il Paese. Si tratta di venditori internazionali che hanno già svalutato le loro posizioni o sono comunque disposti ad accettare delle minusvalenze rispetto ai loro valori di acquisto. E spesso sono asset finanziati da banche straniere che hanno fatto il mark to market della loro posizione. La maggioranza del real estate commerciale resta in mano saldamente a soggetti italiani, finanziati da banche italiane. Le quali fino ad oggi non hanno fatto nulla per i crediti incagliati. Sono le banche il grande freno alla ripresa delle transazioni».
Un tema cruciale, un problema sistemico che blocca il settore. «Su circa 660 miliardi di esposizione all'Immobiliare, circa 100 miliardi sono di commercial real estate in Italia – dice Bellacosa – e se oggi facessimo il mark to market di queste posizioni avremmo minusvalenze ben elevate».
Senza una operazione sistemica di pulizia, il commercial real estate è destinato a rimanere fermo per anni, da un lato perché le banche non possono liberarsi di asset ormai tossici, dall'altro perché in queste condizioni non possono erogare nuovo credito. Certo si potrà dire che i bilanci delle banche Italiane sono storicamente più solidi, ma intanto negli altri Paesi questa operazione di pulizia ha consentito al mercato di ripartire o ve ne ha posto basi più solide e durature. «Le esperienze più note sono la Sareb in Spagna e la Nama in Irlanda – dice Bellacosa –, due approcci diversi a seconda delle situazioni ma che sono stati implementati attraverso un passaggio politico nazionale e comunitario».
Il tema dei valori è legato anche all'inamobilità dello stock immobiliare. «Oggi bisognerebbe poter pagare un valore congruo per un immobile di uffici di grado C in centro città, un valore che ne permetta la demolizione e la ricostruzione dato che un asset di quel tipo non vale sostanzialmente nulla – dice ancora Bellacosa –. Un valore che ne consenta altrimenta una completa riconversione in edificio di housing sociale».