Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche di mare hanno registrato un calo del 6,2%. Lo rileva l’ultima analisi dell’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa. Continua dunque il ribasso dei valori sul mercato della casa vacanza che ha segnalato una contrazione della domanda ed un aumento dell’offerta, quest’ultima in parte determinata anche dall’Imu. Infatti tra coloro che possiedono una casa vacanza, poco utilizzata durante l’anno, si sono registrate diverse dismissioni causate dall’aggravio delle spese.
Gli acquirenti, spiega l'analisi, si orientano verso il bilocale, dotato di spazio esterno (terrazzo o giardino), in buono stato. Si scelgono soluzioni preferibilmente a pochi passi dalla spiaggia oppure in zone ben servite e con vista mare. Il fronte mare è quello più richiesto ma non sempre la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è tale da consentirne l’acquisto.
Si preferiscono le regioni più vicine al luogo di residenza, al fine di poter utilizzare l’immobile non solo durante il periodo estivo ma anche in inverno e durante i week end.
Gli stranieri prediligono le soluzioni indipendenti, meglio se posizionate in zone tranquille, a volte anche più distanti dal mare ma con vista panoramica. Tra coloro che acquistano nelle località di mare italiane si segnalano russi, tedeschi, inglesi e olandesi.
Nell’Italia del Nord si registra un ribasso del 6% dei valori delle località turistiche. Sostanziale stabilità per le località marittime del Veneto,mentre le altre regioni danno segnali di ribasso. Tra queste l’Emilia Romagna con una diminuzione dei valori del 10,5% che ha interessato anche località rinomate come Rimini, Cervia e Milano Marittima. A quest’ultima località si sono interessati anche acquirenti provenienti dall’Europa dell’Est. Si segnala poi la continuazione dei lavori di riqualificazione del tratto compreso tra Gatteo Mare e Cesenatico dove sorgeranno strutture alberghiere e sportive.
In Liguria la diminuzione dei valori delle località di mare è stata del 6,2%. La provincia di Imperia è quella che ha avuto la migliore performance con un ribasso dei valori del 4,4%. A seguire la provincia di Savona con una contrazione dei valori del 7,3% ed infine la provincia di Genova con un ribasso dell’8,1%.
Le località più costose si concentrano tutte in Liguria: Alassio al top con 14000 € al mq, a seguire Varigotti con 9900 € al mq, Sestri Levante con 8000 € al mq, Finale Ligure con 7650 € al mq.
Nel Centro Italia i prezzi delle località turistiche di mare hanno registrato una contrazione del 7,6%. La diminuzione più forte si è avuta nel Lazio (-8,8%), a seguire l’Abruzzo (-6,9%), la Toscana (-5,7%) e le Marche (-3,6%). Nel Lazio le province di Latina e Roma hanno avuto una diminuzione dell’8,9% e dell’8,8%. In Abruzzo la provincia di Chieti ha registrato una diminuzione dei valori del 7,5%, seguita da quella di Teramo con -6,8%.
Nell’Italia meridionale e nelle isole la diminuzione dei prezzi è stata rispettivamente del -5,7% e del -5%. Il Molise è la regione che ha segnalato il ribasso dei valori più forte (-13,5%), la Sicilia ha registrato una contrazione dei prezzi del 7%, a seguire la Campania e la Puglia rispettivamente con -5,5% e -5,4%. Le località di mare della Sardegna hanno segnalato una contrazione del 4,4%.
Sul mercato delle locazioni estive si registra un aumento delle richieste per i mesi di giugno e settembre, meno costosi. In generale c’è una contrazione dei canoni estivi.
Mare Nord
Liguria
Le località turistiche della Liguria hanno registrato una diminuzione del 6,2%. La provincia di Genova è quella che ha segnalato il ribasso di prezzi più forte con -8,1% e tra le località si segnalano Sestri Levante con -12,1%, Lavagna con -10,1% e Chiavari con -9,6% . La provincia di Imperia invece ha avuto un comportamento migliore perdendo solo il 4,4%. Sanremo e Bordighera sono le località che hanno registrato i ribassi di prezzo più contenuti. Nelle località della provincia di Imperia si registrano acquisti di immobili nell’entroterra da parte di stranieri. Nella provincia di Savona ci sono due delle località più costose Alassio e Varigotti.
PROVINCIA DI IMPERIA
Nel secondo semestre del 2012 le località turistiche della provincia di Imperia hanno segnalato una diminuzione del 4,4% delle quotazioni immobiliari.
Arma di Taggia ha perso l’8,6%, in parte perché il potere d’acquisto si è ridotto, in parte perché i potenziali clienti chiedono un ribasso delle quotazioni. Il numero di richieste è consistente, in quanto gli investitori sono propensi a impiegare i propri capitali sul mattone e a cogliere nuove opportunità di investimento.
Sono attivi i turisti, provenienti soprattutto da Cuneo, Torino e Milano, mentre gli stranieri sono in diminuzione: i primi cercano bilocali e trilocali nei pressi del mare, i secondi prediligono le zone più interne e collinari, dove è possibile godere di ampi spazi circostanti e di tranquillità. Chi ricerca ad Arma di Taggia deve mettere in conto un budget di 150-190 mila €, mentre a Pompeiana si devono considerare 100-120 mila €.
La domanda abitativa si concentra nella zona fronte mare, dove gli immobili risalgono agli anni ’60-’70: mediamente sono valutati 6000 € al mq, ma una soluzione nuova, di qualità elevata e realizzata in classe A può costare fino al doppio. Le zone più interne spesso offrono appartamenti più grandi, talvolta anche a parità di prezzo (circa 4000 € al mq). A Pompeiana i valori sono più bassi e bisogna mettere in conto 3000-3500 € al mq per un buon usato. In generale, sul prezzo finale incide notevolmente la presenza del posto auto che, se venduto separatamente, può raggiungere valori di 20 mila €.
Nella parte più interna, nell’area tra la nuova pista ciclabile e l’isola pedonale, si sta provvedendo alla demolizione di un vecchio cinema al cui posto saranno realizzati appartamenti: i lavori sono in procinto di partire, attualmente si parla di valori abbastanza accessibili.
A Bordighera si registra un mercato rallentato, con prezzi e compravendite in calo, nonostante non vi siano stati problemi riguardanti l’introduzione dell’IMU. Il ribasso delle quotazioni ha favorito il ritorno in città di chi desidera acquistare l’abitazione principale, tipicamente un quadrilocale con cantina e posto auto per il quale si mettono in conto 280-290 mila €. Il mercato delle case vacanze è sempre attivo: i turisti italiani prediligono tagli medio-piccoli il più possibile vicini al mare e con terrazzo, gli stranieri si dirigono nell’entroterra, dove spesso acquistano terreni su cui edificheranno villette.
Sul mercato delle locazioni si registrano richieste da parte di coloro i quali non possono accedere al mercato del credito: dopo la sottoscrizione di un contratto concordato 3+2, un monolocale viene concesso a 300-350 € al mese, un bilocale a 400 € e un trilocale a 500 €. Non mancano gli affitti durante il periodo turistico: un bilocale di quattro posti letto costa 800 € a Giugno, 1000 € a Luglio e 1200 € ad Agosto.
Poiché a Bordighera le costruzioni hanno altezze molto simili, per avere la vista sul mare è necessario dirigersi in prima fila o nel primo entroterra, in posizione più elevata. In entrambi i casi si devono considerare 4000-4500 € al mq: i prezzi si sono pressoché allineati in quanto nella zona “inglese” molti degli ex alberghi riconvertiti in appartamenti prestigiosi sono rimasti invenduti, determinando un calo dei prezzi che li ha resi più accessibili. La zona compresa tra la chiesa di Sant’Ampelio e l’Ospedale è stata edificata negli anni ’60-’70 e presenta quotazioni che oscillano tra 3000 e 4000 € al mq, ad eccezione di corso Italia dove si possono toccare 5000 € al mq per abitazioni ricavate in ex alberghi ormai ristrutturati. Il collegamento ciclopedonale tra Bordighera e Vallecrosia ha fatto rivalutare le abitazioni di quest’ultimo comune anche dai turisti: a titolo di esempio, un appartamento di 70 mq degli anni ’70 situato sulla passeggiata pedonale e dotato di vista mare laterale è valutato 200 mila €, mentre un quadrilocale con posto auto e cantina a 600-700 metri dal mare si compra a 180-185 mila €.
A Diano Marina è stato osservato un andamento al ribasso a causa dell’incertezza legata alla situazione socio-economica generale. Nonostante ciò, diversi risparmiatori hanno preferito impiegare i propri capitali nel mattone. Il mercato di questa zona è quasi esclusivamente legato al turismo: piemontesi e lombardi ricercano bilocali e trilocali situate in aree da cui è possibile raggiungere il mare a piedi e che non costino più di 200-300 mila €, si finanziano in parte con risparmi propri e in parte con l’ausilio del mutuo.
L’offerta immobiliare di Diano Marina consiste in piccole palazzine che non superano i due piani: accanto al centro storico dei primi del ‘900, le altre abitazioni sono più recenti e risalgono agli anni ’60-’70. La zona delle Quattro Strade è un’area verde, pianeggiante e commerciale e, pertanto, molto richiesta: una soluzione in buono stato di conservazione costa 4000-5000 € al mq, praticamente la stessa cifra necessaria per comprare nella zona delle Giaiette. Sant’Anna si sviluppa a ponente in direzione di Imperia ed è composta da diverse soluzioni ricavate da alberghi ormai in disuso, il cui valore si attesta intorno a 5000 € al mq. Vicino all’Aurelia, nei pressi del mare, sono presenti alberghi riconvertiti in abitazioni residenziali e immessi sul mercato a 6000 € al mq, ma il prezzo è ancora troppo alto e, pertanto, molte rimangono invendute. Proseguono i lavori di spostamento della linea ferroviaria nella zona interna, al cui posto sarà realizzata la nuova pista ciclopedonale.
Nelle zone più interne di Diano Marina, dalle frazioni ai comuni limitrofi, il mercato è stato maggiormente riflessivo, in quanto la maggiore offerta immobiliare consente una scelta più ampia e consapevole ai clienti. In queste zone le compravendite sono quasi esclusivamente ad opera di turisti, che devono mettere in conto 200-250 mila € nelle aree più vicine al mare e 180-190 mila € per quelle più interne. Milanesi, cuneesi e torinesi ricercano soluzioni di piccole-medie dimensioni, possibilmente già ristrutturate e il più possibile vicine al mare, mentre gli stranieri (tedeschi e svizzeri su tutti) optano più per la vista mare, spostandosi all’interno e orientandosi anche su tipologie da rimettere a nuovo. I pochi investitori presenti comprano intere palazzine o alberghi dismessi su cui investire 800 mila – 1 milione di euro e poi rivendere.
Il quartiere più turistico è Sant’Anna, che presenta un’offerta variegata caratterizzata da palazzine, alberghi riconvertiti e soluzioni indipendenti: i prezzi di un buon usato oscillano tra 3500 € al mq (per appartamenti in condominio) e 4000 € al mq (per soluzioni più signorili e caratteristiche), ma si raggiungono punte di 5000 € al mq per le tipologie fronte mare. Tra le frazioni più apprezzate c’è Calderina, dove è possibile acquistare soluzioni di ottima qualità: a titolo di esempio, un bilocale di 45-50 mq costa 150-180 mila €. Piacciono anche le frazioni Serreta e Gorleri, dove sono state costruite palazzine e casette indipendenti dal valore di 250-300 mila €.
Dei comuni limitrofi il più richiesto è Diano Castello, in particolare la frazione Varcavello. Qui sono presenti palazzine di non oltre due piani, alcune delle quali con piscina, dove il nuovo è quotato 5000 € al mq (si tratta di abitazioni dotate di posto auto e cantina); il centro storico del comune è di origine medievale e ospita abitazioni che, già ristrutturate, si scambiano a 3000 € al mq. Non mancano le soluzioni indipendenti, realizzate recentemente e richieste perlopiù come prima casa: in base all’esposizione e alla vista, il prezzo oscilla tra 400 e 500 mila €. Di Diano San Pietro piace molto l’area di Moltedo, dove la maggior parte delle abitazioni è stata realizzata alla fine degli anni ’90 e presenta quotazioni intorno a 3000 € al mq. Diano Arentino è situato in posizione più alta e permette un’ottima vista sul mare: nonostante ciò, le quotazioni si attestano su livelli accessibili e pari a 2000-2500 € al mq.
Vi è stato un rallentamento del mercato di Ospedaletti: i potenziali acquirenti si sono dimostrati più riflessivi e, conseguentemente, i prezzi hanno subito una flessione. Nel secondo semestre del 2012 la presenza di investitori è calata, ma il mercato è comunque composto da turisti (esclusivamente piemontesi e lombardi) alla ricerca di bilocali dotati di spazio esterno e ubicati in zone prossime al mare, per una spesa che non supera 150-160 mila €.
Più dinamico è il mercato delle locazioni ad uso residenziale, per cui un monolocale prevede un canone non superiore a 300-350 € al mese, un bilocale350-450 € e un trilocale 500-550 €. Nei mesi estivi un bilocale di 4 posti letto si affitta a 400 € a Giugno, 450-500 € a Luglio e 500-550 € ad Agosto, ma questo mercato è più limitato.
La parte bassa di Ospedaletti, il borgo antico compreso tra corso Regina Margherita e via XX Settembre, è l’area più richiesta. Qui ci sono case storiche posizionate in prima fila sul mare: nonostante spesso manchino dei servizi principali (tra cui l’ascensore) o di quelli più richiesti (il terrazzo), la posizione strategica fronte mare e il loro fascino storico determinano quotazioni di 4000 € al mq se in buono stato e 3300-3500 € al mq se da ristrutturare. La zona collinare di Coldirodi, frazione di Sanremo al confine con Ospedaletti è sempre apprezzata per la tranquillità: una soluzione in buono stato presenta quotazioni medie di 1500-2000 € al mq.
I lavori di costruzione del nuovo porto turistico nella Marina di Baiaverde sono ancora fermi, mentre sta per essere completato il collegamento della pista ciclabile e della passeggiata pedonale.
San Bartolomeo al Mare ha evidenziato un mercato al ribasso nel secondo semestre del 2012. Attualmente i prezzi richiesti dai proprietari sono ancora alti rispetto alla reale disponibilità economica dei clienti, i quali hanno manifestato problematiche di liquidità a seguito delle difficoltà incontrate nel mondo del lavoro. Inoltre, ci sono stati timori e preoccupazioni legati alle nuove normative in materia tributaria e fiscale, che hanno reso più riflessivi i potenziali acquirenti. Chi acquista generalmente dispone di liquidità ereditata o derivante da una precedente trattativa, utilizzando raramente il mutuo: si tratta comunque di compravendite di seconde case da parte di piemontesi e lombardi, che ricercano la soluzione adatta al proprio budget.
Piacciono le soluzioni fronte mare, dove un’abitazione di 50-55 mq in buone condizioni e ben esposta si valuta circa 300 mila €. Nella parte collinare del paese, a circa un chilometro dal mare, la domanda si concentra su bilocali quotati 3800-4800 € al mq, spesso dotati di ampi spazi esterni e da cui si può godere di una buona vista sul mare. Sul prezzo finale incidono notevolmente la vista e la distanza dal mare: a titolo di esempio, un bilocale di 40-45 mq nel primo entroterra, dotato di terrazzo e posto auto costa 160 mila €.
I lavori di spostamento della ferrovia procedono lentamente, mentre alla fine del 2012 sono iniziati i lavori di riqualificazione di via Roma e di miglioramento della viabilità nel tratto che collega il casello autostradale con il lungomare.
A San Lorenzo al Mare si è registrata un’offerta superiore alla domanda, soprattutto nella seconda metà del 2012, quando diversi proprietari hanno deciso di mettere in vendita le proprie abitazioni. Questo fattore ha portato maggiore riflessività da parte dei potenziali clienti, a cui hanno contribuito l’incertezza politica e il varo delle nuove imposte.
Il mercato è movimentato da turisti provenienti da Cuneo, Alba, Asti e Torino: costoro dispongono di 170 mila € da impiegare su bilocali con terrazzo, situati in zone tranquille e verdi, con comodo accesso alla spiaggia e alla nuova pista ciclabile. Gli stranieri (svedesi, norvegesi e qualche tedesco) prediligono i rustici in pietra con soffitto a volta ubicati nell’entroterra, per i quali sono disposti a spendere 250 mila €.
Per rientrare delle spese derivanti dall’introduzione dell’IMU, per la prossima stagione turistica si prevede un maggior numero di immobili in locazione. Il canone è sceso e attualmente un bilocale di quattro posti letto si affitta a 400 € a settimana nel mese di Luglio e 450-650 € a settimana ad Agosto.
Gli immobili sono stati costruiti mediamente negli anni ’60-’70, ma nel centro storico le abitazioni risalgono anche al ‘500-‘600. Per una soluzione di 40 mq in buono stato di conservazione, dotata di terrazzo e vista mare, le cifre richieste partono da 160 mila € fino a raggiungere 300 mila € nel caso di immobili posti in prima fila sul mare. La costruzione e l’allungamento della nuova pista ciclabile ha consentito la tenuta dei prezzi e sta lentamente rivalutando queste zone. Negli ultimi tempi si sta rivalutando il comune di Cipressa, paesino arroccato su una collina da cui è possibile godere della vista panoramica di tutti i capi della Liguria sino alla Costa Azzurra: qui si sta procedendo alla dismissione, e alla contestuale ristrutturazione, di alcuni immobili (tipicamente rustici in pietra) che presentano quotazioni di poco inferiori a San Lorenzo al Mare.
Si sono registrate lievi variazioni al ribasso nelle quotazioni immobiliari di Sanremo, mercato caratterizzato dalla difficoltà di accesso al credito che ha reso più difficoltosa la compravendita di prima casa. Tale domanda proviene soprattutto da sanremesi che ricercano la soluzione migliorativa, possibilmente luminosa, dotata di sfogo esterno, munito di box o posto auto. Anche il mercato delle seconde case ad uso turistico ha incontrato delle difficoltà, principalmente dovute all’aliquota IMU, che il Comune di Sanremo ha deciso di alzare al livello massimo, determinando una maggiore riflessività. I turisti sono quasi esclusivamente torinesi, cuneesi e milanesi, che ricercano bilocali ubicati in prossimità del centro e del mare e dotati di box e terrazzo.
Attivo è il mercato delle locazioni, che vede la presenza di giovani e famiglie che non riescono ad accedere al mutuo. Il contratto più stipulato è quello a canone libero 4+4: per un monolocale si spendono circa 350 € al mese, che salgono a 500 € per un bilocale, 650 € per un trilocale, fino a toccare 800 € per un quadrilocale. Sempre richieste le case vacanze per i periodi turistici: un bilocale di 4 posti letti costa 800 € a Giugno e Settembre, 1000 € a Luglio e 1300 € ad Agosto, mentre nei mesi invernali servono circa 500 €.
Fra le zone più richieste vi è l’area centro-mare, che da via Matteotti e corso Garibaldi scende verso il mare. Via Matteotti, rinomata via dello shopping della “Città dei Fiori”, è stata oggetto di vari interventi per la sua totale pedonalizzazione (pressoché completati). Anche piazza Colombo ha ampliato la propria pedonalizzazione riducendo la parte transitabile dalle auto. Nelle palazzine signorili costruite tra gli anni ’40 e ’70 un appartamento in buono stato può costare circa 4000 € al mq. Nell’area orientale di San Martino, valorizzata dalla presenza di due parchi botanici e dalla nuova stazione ferroviaria, ci sono bilocali costruiti negli anni ’60-’70 a prezzi inferiori di 500-600 € al mq rispetto all’area centrale. Nella zona occidentale a ridosso del torrente Foce, caratterizzata da spiagge ampie e sabbiose, si possono trovare alloggi in palazzine signorili costruite negli anni ’70 ad un prezzo di circa 4000 € al mq. La zona del Casinò è composta da abitazioni storiche e prestigiose, affiancate da soluzioni economiche: per un appartamento di prestigio si spendono intorno a 4000 € al mq, mentre un alloggio economico costa circa 2500-3000 € al mq. Coloro i quali hanno una minore disponibilità economica si spostano verso l’interno, nella zona del Borgo, in cui ci sono soluzioni anche di buona fattura: un buon usato può essere acquistato a circa 1900 € al mq. Nelle frazioni collinari di San Bartolomeo e San Giacomo ci sono ville indipendenti costruite negli anni ’90: una soluzione di circa 100 mq con giardino ed autorimessa è valutata intorno a 400 mila €.
Il mercato di Santo Stefano al Mare è stato caratterizzato da un’offerta superiore alla domanda, pertanto i potenziali acquirenti si sono mostrati più riflessivi e le trattative si sono protratte a 8 mesi. Grazie al basso valore delle rendite catastali, l’IMU non ha creato particolari problemi. Ad influire, positivamente, sull’andamento del mercato è stata la nuova pista ciclabile, che ha attirato diversi turisti.
Si vendono esclusivamente case vacanze, unicamente a turisti italiani, provenienti in maggioranza da Cuneo ma anche da Milano e Torino. Il budget è calato rispetto all’anno scorso, attestandosi tra 140 e 200 mila €, e viene impiegato su bilocali con vista mare, comodi al centro del paese e alla spiaggia.
In zona ci sono palazzine negli anni ’70-’80, che presentano quotazioni differenti a seconda dell’ubicazione rispetto alla via Aurelia. Quando è possibile trovare la soluzione con spazio esterno ottimale e accesso alla spiaggia, il prezzo di vendita si attesta a 3000-4000 € al mq, fino ad arrivare a 5000 € al mq se si ha la vista mare. Gli edifici situati in prima fila possono raggiungere anche punte di 8-10 mila € al mq. Il comune di Riva Ligure è più pianeggiante e costituito da palazzine molto vicine tra loro che difficilmente godono della vista mare: nonostante siano meno richiesti dai turisti, le quotazioni non sono troppo dissimili da quelle di Santo Stefano al Mare.
A causa delle problematiche di accesso al credito (soprattutto da parte dei frontalieri che da sempre sono attivi qui), il mercato immobiliare di Ventimiglia ha subito un forte rallentamento. Si ricercano in maggioranza le prime case, per le quali i clienti sono disposti a spendere non oltre 200 mila €, che generalmente desiderano impiegare su soluzioni di 60-90 mq ubicate in zone centrali e comode ai servizi. I turisti che si affacciano su Ventimiglia sono prevalentemente milanesi, torinesi e cuneesi (ci sono pochi stranieri): per una spesa di 150-160 mila € si ricercano bilocali luminosi, dotati possibilmente di terrazzo e ubicati in zone vicine al mare.
Nella zona centrale di Ventimiglia per una tipologia fronte mare con terrazzo si possono spendere fino a 4000 € al mq, mentre il prezzo medio si attesta intorno a 3000 € al mq. Tipologie simili per ubicazione e stato conservativo possono costare 3000-4000 € al mq in zona Latte, dove i prezzi scendono a 1200-2200 € al mq nelle zone immediatamente più interne. Della frazione Latte si segnala il centro storico, composto da case del ‘600-‘700 in parte già ristrutturate, che si scambiano tra 1500 e 2000 € al mq a seconda dello stato (originario o ammodernato). Apprezzata è anche l’area del borgo medievale, dove per le abitazioni del ‘400-‘500 si possono spendere 1500-2500 € al mq se in buone condizioni. Chi ha una maggiore disponibilità economica si sposta a Mortola, dove le quotazioni possono raggiungere 4000 € al mq. Nell’entroterra è possibile acquistare piccole palazzine, con alloggi accorpati o frazionati, in cui un buon usato si valuta 2000-3000 € al mq. Il commissariamento del Comune ha fermato i lavori di riqualificazione delle facciate del centro storico e di rifacimento del porto, lo sblocco è previsto tra almeno 18 mesi.
PROVINCIA DI SAVONA
Nella seconda parte del 2012 si è registrata una buona richiesta di abitazioni di seconda casa ad Alassio; l’offerta sul mercato è cospicua anche in seguito ad alcune vendite effettuate da eredi che ritengono gravoso il carico fiscale. Si riscontrano anche alcune difficoltà per i costruttori che hanno realizzato dei piani di recupero nel budello.
A cercare la seconda casa sono prevalentemente acquirenti che arrivano dalla Lombardia e dal Piemonte alla ricerca di bilocali e di trilocali. Piacciono le soluzioni vicino al mare e che abbiano uno spazio esterno, in particolare un balcone. In diminuzione le richieste di seconda casa nelle zone dell’entroterra, come Moglio e Solva: il calo dei prezzi degli immobili più vicini al mare ha reso più appetibili queste ultime tipologie.
La zona più richiesta è quella di Levante e di conseguenza anche le quotazioni sono più elevate. Sulla passeggiata Cadorna ad esempio ci sono abitazioni signorili costruite negli anni ’70 e valutate mediamente intorno a 9 mila - 11 mila € al mq se in buono stato e posizionate fronte mare.
Le quotazioni scendono spostandosi all’interno verso l’Aurelia Levante : 6000 € al mq per toccare minimi di 5000 € al mq per le abitazioni degli anni ’70, di taglio medio grande e prive di spazi esterni.
Nel budello dove le abitazioni risalgono al secolo scorso molti immobili sono stati ristrutturati ex novo e le quotazioni in questo caso arrivano a 9 – 10 mila € al mq (fronte mare). In assenza di fronte mare i valori vanno da 6500 a 7000 € al mq.
Nella zona di Ponente sul lungomare i valori degli immobili hanno comunque tenuto e pur essendo meno recenti come epoca di costruzione, sul fronte mare, raggiungono valori di 7.500 - 8 mila € al mq (via Roma).
Anche nella zona di Ponente spostandosi verso l’interno le quotazioni scendono a 5000-4500 € al mq
Oltre la via Aurelia i valori possono scendere a 3700-4000 € al mq soprattutto se l’abitazione affaccia sull’ Aurelia stessa, strada molto trafficata.
Più residenziale la zona di via Neghelli dove ci sono condomini degli anni ’60-’70 , con ascensore e acquistabili a valori medi da 3500 - 4000 € al mq.
Sul versante delle locazioni estive si segnalano i seguenti canoni di locazione mensile per un bilocale di 4 posti letto : Giugno e Settembre 1500 € al mese, Luglio 1800 € al mese, Agosto 2200 € al mese. Si registra un aumento di offerta di abitazioni in affitto anche per compensare il maggior carico fiscale dell’IMU.
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni di Vado Ligure sono rimaste stabili ma i primi mesi del 2013 segnalano valori a ribasso. Il mercato delle seconde case a Vado Ligure non è molto sviluppato ma si realizzano comunque compravendite con coloro che non riescono ad acquistare nei vicini comuni di Bergeggi e Spotorno dove le quotazioni sono decisamente più elevate. La ricerca di casa vacanza è realizzata prevalentemente da persone residenti in Basso Piemonte e in Lombardia che cercano tagli da 60-65 mq su cui investire non più di 300 mila €. Chi cerca casa a Vado Ligure si concentra prevalentemente sulle abitazioni situate lungo la via Aurelia , ovvero condomini costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 valutati mediamente da 2500 a 2800 € al mq. Allontanandosi dall’Aurelia le quotazioni scendono a 1500-1800 € al mq ma le abitazioni in questa zona sono acquistate per lo più come prima casa.
Bergeggi sorge su un promontorio e, di conseguenza, molte abitazioni godono di una bella vista mare. Lo sviluppo edilizio della zona è avvenuto negli anni ’60 ma ci sono anche palazzine dei primi anni del XIX secolo e delle soluzioni indipendenti alcune delle quali sono state frazionate nel tempo.
Le abitazioni posizionate sulla via Aurelia sono richieste per la vicinanza al mare sebbene abbiano il limite di essere in una zona più trafficata. I prezzi sono comunque elevati e toccano punte di 6000 € al mq. Si parla di valori intorno a 4500 € al mq per le abitazioni situate sul promontorio che pur avendo il vantaggio di offrire una vista panoramica pagano la distanza dal mare. Sul promontorio sono stati fatti anche degli interventi di nuova costruzione che hanno portato alla nascita di un resort e di un villaggio di appartamenti (residence).
A Bergeggi si registra una contrazione della domanda e dell’offerta: molti proprietari che non hanno necessità di vendere e non vogliono ribassare le richieste hanno pensato di rimandare la vendita dell’immobile optando per l’affitto dello stesso.
Sul mercato degli affitti estivi si registrano i seguenti canoni mensili per un bilocale di 4 posti letto: a giugno 1200 € al mese, a luglio 2500 € al mese, ad agosto 3000 € al mese e a settembre 1200 € al mese.
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Final Pia e Varigotti sono in diminuzione.
Si registra un aumento dell’offerta immobiliare: coloro che possiedono la seconda casa e la utilizzano poco hanno preferito venderla oppure affittarla. Infatti si registra un’aumentata offerta di immobili anche in affitto. A cercare la casa vacanza a Varigotti sono prevalentemente persone residenti in Piemonte e, in parte, in Lombardia.
La domanda di seconda casa è in leggero calo e la richiesta si è spostata dal bilocale al trilocale. Le caratteristiche più apprezzate dell’abitazione sono il posizionamento al piano medio alto, la vista aperta e la presenza della vista mare. Non sempre queste caratteristiche si riscontrano nelle abitazioni presenti sul mercato .Il budget medio di chi desidera investire in zona si aggira intorno a 300 mila €, ma ci sono anche acquirenti disposti ad impiegare un capitale maggiore per ottenere l’immobile desiderato.
A Final Pia lo sviluppo edilizio è avvenuto tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e le abitazioni più richieste sono posizionate tra la ferrovia ed il mare. Le quotazioni più elevate arrivano a 8000-10000 € al mq.
Nella zona di Calvisio posizionato nel primo entroterra e a pochi chilometri dal mare si sono compravendute soluzioni semindipendenti e indipendenti le qui quotazioni possono andare da 300 mila € a 500 mila €. Mercato completamente diverso quello di Varigotti. Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate nel Borgo Saraceno dove ci sono case d’epoca con affaccio sul mare che possono arrivare anche a 15 mila € al mq. Le quotazioni medie sono di 7000-8000 € al mq.
Sul mercato delle locazioni estive c’è un’offerta in aumento. A Finale Ligure i canoni di locazione per un bilocale di quattro posti letto sono di 1000 € al mese a giugno e settembre, 1500 € al mese a luglio, 2000 € al mese ad agosto. A Varigotti i valori sono di 1800 € al mese a Giugno e settembre, 2500 € al mese a luglio, 3000 € al mese ad agosto.
PROVINCIA DI GENOVA
Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni delle abitazioni nelle zone centrali di Chiavari hanno registrato un calo del 14,6%. La domanda è in diminuzione e sul mercato c’è un aumento di offerta. Infatti tra chi aveva acquistato una seconda casa negli anni scorsi c’è chi ora ha deciso di vendere perché non riesce più a fare fronte alle aumentate spese o perché non sfrutta spesso l’abitazione durante l’anno. Coloro che ricercano la seconda casa arrivano prevalentemente dall’Emilia Romagna e dalla Lombardia. Hanno una disponibilità di spesa compresa tra 200 e 300 mila € per l’acquisto di un immobile dal taglio compreso tra 40 e 80 mq possibilmente dotato di balcone, un affaccio, posizionato ad un piano alto, dotato di ascensore e in buono stato.
Il centro storico di Chiavari risale all’epoca medioevale e quasi tutti gli immobili sono stati ristrutturati nel tempo e alcune volte dotati anche di ascensore. Le quotazioni medie si aggirano intorno a 4000-5000 € al mq. Le stesse quotazioni si registrano per le abitazioni posizionate sul fronte mare di corso Colombo, via Tito Groppo: si tratta per la maggior parte di condomini degli anni ’60-’70, con riscaldamento spesso centralizzato. Nelle vie interne alla zona del mare le quotazioni scendono a 3000-4000 € al mq.
Le zone centrali che si sviluppano tra corso Dante, via Veneto, corso Garibaldi e piazza Matteotti sono quelle ad alta densità commerciale dove si concentra la maggioranza dei locali commerciali (la via dei locali/negozi più alla moda è via Martiri della Liberazione, più conosciuta come “caruggio dritto”). Le abitazioni sono sorte tra gli anni ’60-’70 ed alcune risalgono agli inizi del ‘900. Le quotazioni medie si aggirano intorno a 3000-4000€ al mq.
Sul mercato delle locazioni estive si registra una buona domanda. Per un bilocale di 4 posti letto si registrano i seguenti valori. A Luglio 1500 € al mese, ad Agosto 2000 € al mese, a Giugno e Settembre 1000 € al mese.
In diminuzione la domanda di seconda casa nella zona di Ponente di Chiavari. Le aree maggiormente apprezzate da chi cerca la casa vacanza in questa parte della città è quella compresa tra corso Italia, corso Valparasio, corso Genova, corso Buenos Aires e corso Montevideo. Le abitazioni risalgono agli anni ’60-’70, per lo più condomini di grandi dimensioni. Le quotazioni per un’abitazione che goda della vista mare sono di 4500-5000 € al mq mentre nelle vie più interne i prezzi scendono a 3000-3500 € al mq.
Quotazioni più basse si registrano per le case posizionate nelle zone più periferiche, verso l’autostrada: 2500-3000 € al mq.
Le soluzioni indipendenti e semindipendenti sono disponibili nella zona collinare dove si trovano ville indipendenti e bifamiliari, molte delle quali costruite a partire dagli anni ’80 e che hanno valori medi di 2500-3000 € al mq.
Il mercato della seconda casa a Recco registra una contrazione dei prezzi e delle richieste. Queste ultime si orientano su bilocali di 40-60 mq dotati di spazi esterni vivibili, con basse spese condominiali, riscaldamento autonomo. Le zone più ambite sono quelle comode per raggiungere il centro, vicine al mare.
Gli acquirenti di seconda casa arrivano dalla Lombardia e dal Piemonte, spesso sono famiglie di parenti che poi si alternano nell’utilizzo dell’abitazione. Le vie più vicine al mare sono corso Giuseppe Garibaldi dove la maggioranza degli immobili sono ville singole e via Marinai d’Italia dove si trovano pochi condomini costruiti nei primi anni ’60. I valori sul lungomare oscillano da 4000 a 5000 € al mq, punta per soluzioni ristrutturate con vista mare o fronte mare. Quotazioni simili anche nel centro di Recco dove si trovano appartamenti in condomini degli anni ’60-’70.
La maggior parte degli immobili di Recco risalgono agli anni ’60-’70 e spesso necessitano di lavori di ristrutturazione e per questo i valori scendono sotto i 4000 € al mq. Le altre zone apprezzate da chi cerca la seconda casa sono quelle che sorgono lungo il collegamento tra Recco e Camogli e tra Recco e Sori . Si tratta di zone più collinari, con tratti di scogliera dove è possibile trovare villette bifamiliari e trifamiliari oppure condomini di poche unità immobiliari le cui quotazioni oscillano da 4000 a 5000 € al mq. Valori sotto i 4000 € al mq si registrano per le abitazioni che necessitano di interventi di ristrutturazione.
Non ci sono nuove costruzioni sul Comune di Recco. Si parla di un possibile recupero di un’ ex bulloneria dove sorgeranno strutture sportive insieme ad un mix di strutture commerciali e residenziali.
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni immobiliari ad Albisola Superiore sono diminuite del 10%. Sul mercato immobiliare si registra una discreta domanda di casa vacanza alimenta da abitanti residenti nel Basso Piemonte ed in Lombardia, che spesso hanno già il capitale a disposizione per realizzare l’acquisto. L’introduzione dell’IMU non ha scoraggiato questo tipo di acquisti e quasi sempre l’abitazione è sfruttata durante tutto l’anno oltre che nel periodo estivo. La tipologia più richiesta è il bilocale situato quanto più possibile vicino al mare e comunque nella fascia compresa tra il mare e l’Aurelia dove i prezzi si sono contratti poco. Più forte è stata la diminuzione dei valori per le abitazioni situate oltre l’Aurelia.
La zona più ambita è naturalmente quella del lungomare (via C. Colombo) dove si concentrano palazzine d’epoca risalenti ai primi anni del 1900, prive di ascensore e ristrutturate nelle facciate esterne. Segnaliamo anche che si sta procedendo anche al rifacimento della passeggiata di via C. Colombo.
Le quotazioni per le soluzioni in buono stato fronte mare oscillano da 6500 a 7000 € al mq. In seconda fila i valori scendono intorno a 6000 € al mq per arrivare a 5000 € al mq per le abitazioni posizionate oltre l’Aurelia. Queste ultime sono ricercate maggiormente come prima casa dagli abitanti del posto.
Le abitazioni che sorgono ad Albisola Capo (oltre corso Mazzini verso Albisola Marina: via del Levantino, via del Gervasio) sono state edificate tra la fine degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie di 4000-5000 € al mq. Nella zona di Albisola Vico la domanda si divide equamente tra coloro che cercano la prima casa, nei pressi della stazione, e coloro che cercano la seconda casa nella zona di Santa Caterina e di S. Giorgio. Nella zona Vico le abitazioni sono state costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e costano tra 4000 e 5000 € al mq.
Al momento non ci sono interventi di nuova costruzione in città ma sono previste due importanti lottizzazioni che porteranno alla nascita di circa 400 appartamenti.
Le locazioni estive registrano i seguenti canoni mensili per un bilocale di 4 posti letto : 700-1000 € al mese a giugno e settembre, 1000-1300 € al mese a luglio, 1300-1600 € al mese ad Agosto.
Il mercato della seconda casa ad Albissola Marina si concentra soprattutto nella zona del centro e del lungomare. Su viale Liguria e via del Forte ci sono condomini con ascensore costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70, richiesti per essere in una zona servita e centrale. Le quotazioni per un’abitazione di piccolo taglio in buono stato arrivano a 4500 € al mq. Una soluzione da ristrutturare oscilla da 2800 a 3000 € al mq.
Apprezzate anche le abitazioni che sorgono in corso Bigliate dove è possibile trovare immobili fronte mare anche se l’offerta è molto bassa. Difficilmente i proprietari vendono e spesso chiedono prezzi elevati. Si trovano appartamenti in palazzi costruiti negli anni ’50 e valutati mediamente intorno a 5500 € al mq.
Quotazioni simili si registrano per le soluzioni situate in via Matteotti.
Il centro storico di Albissola si sviluppa intorno a piazza della concordia e zone limitrofe: ci sono sia immobili dei primi anni del 1900 sia immobili degli anni ’60-’70 e i valori medi sono di 5000 € al mq per le soluzioni in ottimo stato. Chi desiderasse delle ville singole o delle bifamiliari si orienta verso la zona Bruciati e quella di Alba Mare, zone pre collinari dove si devono mettere in conto almeno 600 mila €.
Ad acquistare ad Albissola sono persone residenti in Piemonte (Alessandria ed Asti in particolare) che cercano bilocali e trilocali per i quali si mette in conto una disponibilità di spesa che non supera i 250 mila €. Le persone più avanti con l’età prediligono le abitazioni più grandi perché poi decidono di trasferirsi definitivamente.
Veneto
PROVINCIA DI VENEZIA
Le quotazioni delle abitazioni a Jesolo, nella seconda parte del 2012, sono rimaste stabili anche se, la tendenza nei primi mesi del 2013, è al ribasso.
La domanda di seconda casa è in leggero ribasso e la richiesta si orienta su trilocali e quattro locali (metratura da 55 a 70 mq) sui cui si investono valori medi di 150-200 mila €.
Tra le caratteristiche dell’immobile maggiormente apprezzate ci sono la presenza del terrazzo e il posizionamento fronte mare. Si preferiscono le soluzioni in buono stato. L’introduzione dell’Imu non ha determinato impatti importanti sul mercato anche perché le rendite catastali non sono molto elevate.
Le richieste di chi cerca la seconda casa arrivano da residenti nelle province del Veneto e del Friuli Venezia Giulia e della Lombardia.
Il litorale di Jesolo si estende per circa 17 chilometri dalla Pineta al Faro. La zona più richiesta è quella compresa tra Piazza Marconi e piazza Aurora, nel centro storico della città. Quest’ultimo offre immobili costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 le cui quotazioni sono mediamente di 4000 € al mq.
Gli immobili situati sulla prima fila fronte mare hanno quotazioni medie di 5000 € al mq che possono toccare punte di 6000-7000 € al mq per tipologie particolarmente signorili e di piccolo taglio.
Allontanandosi 400-500 metri dal mare sono in corso delle nuove costruzioni (appartamenti e villette a schiera) che hanno valori medi di 3600-4000 € al mq.
Altra zona apprezzata è quella della Pineta dove si trovano condomini e villette singole e a schiera. Le soluzioni usate hanno valori medi di 2200-2500 € al mq.
Tra coloro che acquistano la seconda casa anche investitori che utilizzano l’abitazione un mese e poi la mettono a reddito negli latri mesi estivi.
Emilia Romagna
Le località turistiche dell’Emilia Romagna hanno registrato una contrazione dei valori del 10,5%. A soffrire maggiormente sono state le località turistiche della provincia di Ravenna, in particolare Milano Marittima dove la diminuzione dei valori sta richiamando acquirenti dell’Europa dell’est. La provincia di Rimini ha registrato una contrazione dei valori dell’8%. A Bellaria si sono avute richieste anche di acquirenti svizzeri, a Misano Adriatico la flessione dei valori è stata determinata in parte dalla crisi del settore nautico e dal fatto che una buona parte della domanda proviene da acquirenti residenti nelle zone colpite dal terremoto. Numerosi progetti di riqualificazione vanno avanti sul territorio di Cesenatico.
RIMINI CITTA’
Nella seconda parte del 2012 il quartiere Rivazzurra ha evidenziato un calo dei valori del 13,6%. Gli acquirenti di seconde case (turisti o investitori) preferiscono aspettare che la situazione socio-economica si stabilizzi, ma non di rado sono state messe in vendita abitazioni sfitte o non sfruttate appieno. Pertanto, il mercato è alimentato dagli acquisti di prime case, sia a scopo migliorativo sia per passaggio dall’affitto: si ricercano trilocali per una spesa non superiore a 180 mila €. Sul fronte delle locazioni si registrano richieste in aumento e canoni in diminuzione, che attualmente ammontano a 450-500 € al mese per i bilocali e 600 € al mese per i trilocali; si stipulano contratti a canone libero, a cui fa seguito l’applicazione della cedolare secca in diversi casi.
Grazie alla tranquillità e ai buoni servizi, la zona più richiesta è quella che si sviluppa tra la ferrovia e la statale, dove per l’usato degli anni ’80-’90 si devono mettere in conto tra 1700 e 2500 € al mq. Sempre in quest’area sono in fase di completamento le piccole palazzine di 10-12 unità in classe che stanno nascendo in via Rosmini e in via Tommaseo (valutate 2800-3000 € al mq). La zona mare (Miramare, Marebello, Bellariva) offre solo soluzioni usate, che attualmente sono valutate fino a 5000 € al mq se dotati di vista e di comodo accesso alla passeggiata. In zona monte i prezzi scendono fino a 2500 € al mq.
Si segnala che è in corso di approvazione il progetto di realizzazione della nuova metropolitana leggera che collegherà tutta la riviera romagnola.
PROVINCIA DI RIMINI
Sul mercato di Bellaria si assiste ad un buon movimento turistico, che vede la maggior parte delle trattative ad opera di milanesi e bolognesi, ma una discreta parte è costituita da svizzeri: chi si orienta nelle vicinanze del mare ricerca bilocali a non più di 120-130 mila €, chi invece opta per i trilocali ha un budget fino a 200 mila €.
La zona più apprezzata è quella centrale, che ha in via Roma e via dei Platani le strade più prestigiose e importanti. L’offerta risale agli anni ’70-’80 nell’ultima, mentre in via Roma ci sono anche soluzioni nuove, in particolare si tratta di palazzine di quattro piani al cui interno ci sono trilocali di 60-65 mq che sono proposti a 2300-2500 € al mq. L’usato in buone condizioni, invece, costa tra 1700 e 2000 € al mq. La zona del Porto è molto turistica e molto richiesta per chi desidera la casa vacanza, chi vuole la prima casa raramente si rivolge qui in quanto gli spostamenti sono difficoltosi. Infatti, le strade sono strette e le abitazioni sono tipicamente case di pescatori degli anni ’30-’40, spesso senza riscaldamento: allo stato originario i prezzi si attestano a 2000-2300 € al mq, se già ristrutturate toccano 2600-2700 € al mq. Sia in zona Porto che in Centro box e posti auto sono molto richiesti: i primi costano 30-40 mila €, i secondi 15-18 mila €. Da segnalare anche le zone Cagnona e Stadio, più defilate e richieste da chi opta per la prima casa: le abitazioni sono mediamente più recenti e si valutano 2100-2200 € al mq, mentre un posto auto costa 8-10 mila €.
La seconda metà del 2012 ha visto un mercato all’insegna della difficoltà a Cattolica e caratterizzato da un netto rallentamento delle compravendite di case vacanze a fronte di una maggiore dinamicità per quanto riguarda l’abitazione principale. Le transazioni sono soprattutto di tipo interno, ma non mancano trasferimenti dai comuni limitrofi, si ricercano soprattutto trilocali per una spesa complessiva di 200-230 mila €. Sul fronte delle locazioni si assiste ad un mercato di tipo misto, con famiglie che non riescono ad acquistare, giovani coppie e single alla prima esperienza fuori casa e lavoratori stagionali: dopo la sottoscrizione di un contratto a canone libero, gli appartamenti si concedono a 550-650 € al mese.
La zona più ricercata è quella che si sviluppa intorno al Parco, area interessata da lavori di riqualificazione urbanistica e dove le quotazioni si attestano tra 2500 e 2800 € al mq. Importante anche l’area del Municipio, che si sviluppa fino al confine con Gabicce Mare: l’usato si compravende a 2500 € al mq, il nuovo costa 3000-3500 € a seconda della vista, dell’esposizione, della strada di accesso e della possibilità di parcheggio. Il centro di Cattolica, invece, si attesta su 2000-2500 € al mq per l’usato e punte di 3800 € al mq per il nuovo.
Il mercato immobiliare di Igea Marina ha risentito delle recenti problematiche socio-economiche che hanno portato le tempistiche medie di vendita a 6 mesi. Seppur rallentate dall’introduzione dell’IMU, le compravendite si sono orientate sulle case vacanze: milanesi, bolognesi e torinesi ricercano bilocali e trilocali possibilmente dotati di vista mare e posto auto, per i quali impiegano 90-130 mila €. Attivo il mercato degli affitti turistici, dove un bilocale di quattro posti letto costa 1100 € a Giugno, 1400-1500 € a Luglio e 1800-2000 € ad Agosto.
La zona maggiormente richiesta si sviluppa tra il mare e la ferrovia, che ha in viale Pinzon la strada principale: gli appartamenti risalgono agli anni ’60-’70 e si scambiano a 2000 € al mq, quelli di nuova costruzione costano fino a 2600-2700 € al mq. In seconda fila rispetto al mare si distinguono viale Virgilio e via Italico, caratterizzate da un’offerta sostanzialmente simile alla precedente ma prezzi di 2000-2100 € al mq. Da un vecchio stabile in via Virgilio sono stati ricavati tre negozi e tre appartamenti, immessi sul mercato a 2600 € al mq.
Nel secondo semestre 2012 le abitazioni di Misano Adriatico hanno subito una flessione di oltre 4%. A Porto Verde, invece, si è assistito ad un calo del 7,4% in quanto l’offerta è ancora superiore alla domanda; a ciò si aggiungono la crisi del settore nautico, che ha spinto alcuni proprietari a spostarsi altrove, e l’esigua presenza di abitazioni nuove. In generale, Misano Adriatico ha risentito del terremoto che ha colpito l’Emilia-Romagna un anno fa: infatti la maggior parte degli acquirenti proviene dall’Alta Emilia (Bologna, Modena, Reggio Emilia), ma alcuni anche da Milano e ci sono sporadici stranieri.
La zona da sempre più apprezzata è la fascia che si estende tra la Strada Statale e il mare. Oltre a numerose strutture alberghiere, l’edilizia consiste in appartamenti inseriti in piccoli contesti condominiali degli anni ’70-’80 (le quotazioni ammontano a 2300-2500 € al mq), accanto a cui ci sono anche soluzioni di nuova e recente realizzazione (proposte a 2850-3000 € al mq). Porto Verde è la zona più prestigiosa del comune, in quanto le abitazioni possono godere di un’ottima vista sul mare, di affaccio diretto sul porto e della comodità di accesso alla darsena. Per le abitazioni degli anni ’60-’70 si parla di 2200-2300 € al mq, ma si possono raggiungere anche 5000 € al mq per piccole soluzioni o di particolare pregio. Si stanno sviluppando le frazioni limitrofe, tra cui Santa Monica, La Cella e Villaggio Argentina: l’usato si vende all’incirca da 1600 € al mq, il nuovo costa 2200-2500 € al mq ma sale fino a 2500-2800 € al mq in alcune frazioni e se c’è la vista sul mare.
PROVINCIA DI RAVENNA
Nel secondo semestre del 2012 a Cervia si è registrata una netta variazione al ribasso dei prezzi: l’area di Pinarella e Tagliata ha ceduto il 6,4%, quella di Milano Marittima e dei Lidi ha ceduto fino al 20%. Avendo compreso che non è più possibile sostenere le cifre degli ultimi anni, i proprietari stanno abbassando le proprie richieste, allineandosi a quelle di mercato. La domanda su Milano Marittima proveniva da clientela di ceto alto che disponeva di elevata liquidità, ma ora è in netto calo. Attualmente si stanno affacciando diversi stranieri (russi ed est-europei in generale), che ricercano abitazioni con due camere da letto dotate di sfogo esterno e il più possibile vicine al mare. Su Pinarella si sta sviluppando un mercato più limitrofo, con turisti residenti nel forlivese, cesenate e ravennate, che si orientano su trilocali su cui impiegare 200-250 mila €.
Di Pinarella è sempre apprezzata l’area che si sviluppa nelle prime due file dal mare e che ha in viale Italia la strada principale. Qui ci sono condomini degli anni ’60-’70, al cui interno trovano posto appartamenti di 60 mq che si scambiano a 200-250 mila €. Offerta simile per Tagliata (via Sicilia e strade limitrofe), dove i prezzi sono inferiori e si attestano a 180-200 mila €. Sia a Pinarella sia a Tagliata il nuovo è proposto a 2800-3000 € al mq, ma attualmente c’è molto invenduto.
Per la presenza dei locali notturni, una delle zone più ricercate di Milano Marittima è quella che si estende attorno a piazzale Primo Maggio, dove i condomini degli anni ’60-’70 ospitano appartamenti di grandi dimensioni (100-150 mq), alcuni dei quali completamente ristrutturati. I prezzi oscillano da 400 a 800 mila €. Vicino al mare si sviluppa la zona “Mare Pineta”, nei pressi dell’omonimo hotel, dove l’offerta è rappresentata da ville singole in stile liberty e appartamenti che possono toccare top prices di 8-10 mila € al mq. Piace molto anche la zona “Amati”, che da viale Milano si estende verso Milano Marittima: la parte più interna è più residenziale e ospita soluzioni indipendenti, case singole e villette a schiera che presentano quotazioni di 3600-3800 € al mq in buono stato e 4500-4700 € al mq se di nuova o recente costruzione. Offerta simile anche su viale Roma e viale dei Mille, dove le soluzioni singole e le palazzine (di non più di 6-8 unità) si valutano al massimo 4000 € al mq. Oltre la ferrovia si segnala la zona Malva, la cui parte Nord è più richiesta: qui acquistano coloro i quali non riescono ad accedere al mercato di Milano Marittima, l’usato costa 1800-2000 € al mq, il nuovo 2800-3000 € al mq (anche se c’è parecchio invenduto).
Su Cervia ci sono due progetti importanti. Il primo consiste nella ristrutturazione di vecchie colonie, che porterà alla nascita di un quartiere di dimensioni considerevoli, attualmente fermo; il secondo (per ora solo su carta in attesa dell’approvazione delle Istituzioni locali) riguarda la costruzione di un grattacielo nell’area parallela agli stabilimenti balneari, dove sorgeranno anche una pista ciclopedonale, parcheggi e parchi attrezzati.
Sul fronte degli affitti estivi, si registrano canoni medi di 500-600 € a settimana nei periodi di maggior interesse turistico: generalmente si spendono 2000 € nei mesi di Giugno e Settembre, 2500 € a Luglio e si toccano punte di 3000 € ad Agosto.
PROVINCIA DI FORLI’ - CESENA
Nella seconda parte del 2012 si è assistito ad un netto calo delle quotazioni immobiliari di Cesenatico. La diminuzione ha interessato soprattutto le tipologie più distanti dal mare, mentre quelle ubicate fronte mare o con un’ottima vista non hanno subito particolari variazioni. In generale, i potenziali acquirenti preferiscono attendere e spuntare prezzi favorevoli, ma i proprietari difficilmente abbassano le proprie richieste. Chi acquista la seconda casa proviene in genere dal bolognese, dal modenese e anche dal cesenate, mentre la presenza di stranieri è sporadica. Sul fronte delle locazioni si assiste ad un adeguamento dei canoni da parte dei proprietari, che ora hanno abbassato le proprie richieste a 550-600 € per i bilocali e 650-700 € per i trilocali. Per quanto riguarda il periodo turistico, una soluzione di quattro posti letto costa 1700-1800 € a Giugno, 2200 € a Luglio e 2500 € ad Agosto (se fronte mare si possono toccare 3000 €).
L’area più apprezzata si estende lungo viale Carducci, il lungomare di Cesenatico, che attualmente piace più della zona del Porto Canale. Lo sviluppo edilizio e urbanistico risale agli anni ’60-’70, con la costruzione di grandi condomini e alberghi: le abitazioni signorili sono valutate 6000 € al mq, quelle in edilizia civile costano 5000 € al mq se recenti, 4300-4500 € al mq se datate, mentre sul nuovo raggiungono valori più alti, senza però trovare riscontro sul mercato (di fatto restano invenduti). In generale, se l’abitazione è dotata di un’ottima vista mare, le quotazioni possono raggiungere 6000 € al mq, anche se più distante dalla spiaggia e da ristrutturare. Il Porto Canale è la via d’accesso per le barche che devono raggiungere la Darsena e il mare, ai cui lati si sviluppano due percorsi pedonali con strutture ricettive e di somministrazione. Nella parte storica le tipologie usate costano 4000-4500 € al mq, quelle nuove circa 1000 € in più; se dotate di affaccio diretto sul Porto Canale, gli alloggi usati si possono scambiare a 5600-5700 € al mq, quelli nuovi hanno cifre di richiesta più alte (6500-7000 € al mq) ma, per essere venduti, subiscono nella trattativa un calo consistente. Altre zone importanti sono quelle di viale Roma e viale Trento, strade commerciali dove si concentrano banche e negozi: nella prima i valori si attestano a circa 4000 € al mq, nella seconda a 3800 € al mq.
Il progetto relativo all’ex Colonia Veronese è stato approvato ma i lavori non sono ancora partiti: si prevede la nascita di un Hotel a 5 stelle di prestigio con sala congressi, beauty farm e spiaggia privata che andrà a completare la riqualificazione del lungomare partita nel 2006 e compresa nel progetto denominato “Giardini a Mare”. Vanno poi ricordati i lavori per la sistemazione della Vena Mazzarini, il canale artificiale che attraversa il quartiere di Levante, dove sorgeranno posti barca, bar e chioschi. Verrà inoltre realizzata una importante struttura termale nella zona compresa tra Valverde e Cesenatico e un albergo a 5 stelle con megastore e parcheggi nell’area dell’ex discoteca “Nuit”. Anche sulla sponda di Ponente c’è fermento. Dopo la costruzione del cavalcavia, opera cruciale per la viabilità a nord del Paese, stanno per partire i lavori per la realizzazione del “masterplan della Città delle Colonie”: quasi 2 chilometri di fascia fronte mare verranno non solo riqualificati ma completamente ridisegnati anche dal punto di vista viario. Al posto di fatiscenti strutture turistiche degli anni ’50 sorgeranno alberghi di nuova generazione, strutture sportive, stabilimenti balneari nonché soluzioni residenziali, il tutto all’insegna del rispetto e salvaguardia della natura: gran parte dell’area oggetto della riqualificazione verrà destinata a verde e giardini pubblici attrezzati.
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Gatteo Mare hanno registrato una contrazione del 10,1%. La domanda di seconda casa è sempre sostenuta ma il budget da destinare a questo tipo di acquisto si è ridotto decisamente. Per un bilocale non si superano 100 mila €. La domanda arriva da acquirenti che vivono in provincia di Forlì ma anche nell’alta Emilia e in Lombardia. La presenza del posto auto incide molto nella valutazione dell’acquisto dell’abitazione.
La zona più richiesta per la ricerca della seconda casa è il tratto che comprende il lungomare Carducci a Cesenatico e il lungomare Giulio Cesare a Gatteo Mare. Sulla prima fila la maggior parte delle abitazioni sono alberghi ma ci sono anche condomini costruiti tra la fine gli anni ’60 e la fine degli anni ’70. Per una soluzione usata in buone condizioni e posizionata fronte mare si spendono 3000-3200 € al mq con punte più alte se si parla di monolocali. Allontanandosi dalla prima fila in direzione della ferrovia le quotazioni scendono e si portano intorno a 2000 € al mq. Al di là della ferrovia ci sono nuove costruzioni sorte nella prima parte degli anni 2000 (ci sono ancora delle soluzioni invendute). Su tutta la zona si trovano anche soluzioni indipendenti, ville singole costruite negli anni ’70, che hanno valori minimi di 400-450 mila €. Sul mercato degli affitti si registra una buona richiesta e per un bilocale di quattro posti letto si chiedono a giugno e settembre 700 € al mese, 1200 € a luglio, 1500 € ad Agosto.
A San Mauro al Mare la maggioranza delle compravendite riguarda la seconda casa che è acquistata soprattutto da persone residenti in Emilia Romagna. La domanda si orienta su bilocali e trilocali per i quali si è disposti a spendere intorno a 100-110 mila € e 150-160 mila €. La zona più apprezzata è quella del Lungomare (via Pascoli) caratterizzato dalla presenza di abitazioni sorte negli anni ’70. Le quotazioni medie sono di 2200-2500 € al mq con punte più alte per i tagli più piccoli. Chi cerca la casa vacanza punta soprattutto nei 400 metri che separano la ferrovia dal mare, dove le quotazioni sono di 2200 € al mq. Allontanandosi oltre la ferrovia ci sono condomini costruiti negli anni ’70 e delle soluzioni singole che sono vendute come prima casa. Le quotazioni sono di 2100 € al mq.
Mare Centro Sud
Toscana
Il mercato della seconda casa in Toscana ha registrato una contrazione del 5,7%. La diminuzione più sensibile dei prezzi si è registrata a Follonica. Stabili i valori a Campiglia Marittima e San Vincenzo al Mare.
GROSSETO PROVINCIA
Nella seconda parte del 2012 i prezzi delle abitazioni a Follonica risultano in calo. Si tratta prevalentemente di un mercato di seconde case e spesso i proprietari preferiscono non vendere piuttosto che diminuire il prezzo: rimane quindi ampia la forbice tra la domanda dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. A cercare case vacanza sono soprattutto famiglie toscane ed in particolare senesi, fiorentine ed aretine. La tipologia più richiesta è il trilocale, posizionato a non più di 200-300 metri dal mare e dotato di spazi esterni come giardini e terrazze. Tra le aree più apprezzate dai turisti da segnalare Prato Ranieri, nella parte nord del comune, caratterizzata da palazzine costruite tra gli anni ’60 e ’70 con quotazioni per un buon usato che si attestano tra 4000 e 4500 € al mq. Da sottolineare che soluzioni con vista mare o addirittura fronte mare hanno prezzi superiori a quelli appena descritti. Molto similari l’area centrale di Follonica e la Zona Nuova, caratterizzate da appartamenti degli anni ’60 e ’70, situate nei pressi del mare e dotate di tutti i servizi. Un appartamento in buone condizioni si vende a 3000 € al mq. Stesse tipologie e stesse quotazioni si registrano nella parte sud del comune, in zona Senzuno. In zona Selciana è possibile acquistare inoltre bilocali e trilocali degli anni ’70 ed ’80 dotati di terrazze rispettivamente a 140-150 e 160-170 mila €. Da segnalare che in Zona Nuova, nell’area ad angolo tra via Santini e via Rossini, sono stati realizzati nuovi appartamenti in classe energetica A, con tagli compresi tra 50 e 130 mq. I prezzi del nuovo si attestano su 5000 € al mq. Anche in via Roma sono state completate 24 nuove unità abitative, apprezzate soprattutto dai residenti e valutate circa 3500 € al mq.
Attivo il mercato delle locazioni, prevalentemente nei mesi di luglio ed agosto e per periodi compresi tra due settimane ed un mese. Un bilocale 4 posti letto nel mese di giugno si affitta con una spesa di 800 €, a luglio il canone sale a 1500 €, per arrivare a 2000-2200 € nel mese di agosto. Bassa la richiesta a settembre con canoni di 800 €.
LIVORNO PROVINCIA
I prezzi a San Vincenzo al Mare sono rimasti sostanzialmente stabili nella seconda parte del 2012, mentre nei primi mesi del 2013 si registra una contrazione delle quotazioni. Il mercato immobiliare di San Vincenzo si concentra quasi esclusivamente sul comparto delle seconde case, ricercate in genere da acquirenti provenienti da Firenze, Pistoia, Empoli e Prato. La domanda si concentra su soluzioni posizionate nei pressi del mare, anche se negli ultimi semestri si segnalano richieste da parte di acquirenti con una ridotta disponibilità di spesa che quindi si focalizzano su aree più interne e più economiche. Molto importante la presenza di uno spazio esterno, piacciono in particolare i terrazzi perché non necessitano di manutenzione costante al contrario dei giardini. Chi cerca nelle aree adiacenti al mare inoltre è molto attento alla presenza di un posto auto o comunque di un’area di parcheggio che permetta di poter posteggiare l’automobile ad una distanza accettabile dalla propria abitazione. Tra le aree maggiormente richieste da segnalare zona Paradisino, situata nella parte iniziale di via della Principessa. Qui è possibile acquistare appartamenti oppure porzioni di villette realizzati tra la fine degli anni ’60 e gli anni ’80 a prezzi che oscillano da un minimo di 3500 € al mq per tipologie in buono stato senza posto ad un massimo di 5000-5500 € al mq per soluzioni di prestigio fronte mare. Più tranquilla zona della Conchiglia caratterizzata soprattutto da villette ma con un mercato poco attivo a causa di una bassa offerta sul mercato. I valori di queste soluzioni sono compresi mediamente tra 4000 e 6000 € al mq. La zona di San Carlo è una frazione collinare con abitazioni dell’ex Solvay che si è sviluppata negli anni ’30: circa un anno e mezzo fa le valutazioni di un buon usato erano di 2200 € al mq mentre attualmente i valori sono scesi a 1600-1700 € al mq. Da segnalare che in via Matteotti sono in fase di completamento alcuni nuovi appartamenti e due negozi. Anche nell’area di via del Prato è in ultimazione un intervento che vede la realizzazione di tipologie Peep.
Attivo il mercato delle locazioni estive, alimentato in genere da turisti toscani. Il canone di un bilocale con quattro posti letto nei mesi di giugno e settembre è di 900-1000 €, a luglio si spendono circa 1500 € mentre ad agosto il canone sale a 2200 €.
Lazio
Le località turistiche del Lazio hanno registrato una diminuzione dei valori dell’8,8%. Abbastanza vicine le variazioni percentuali che si sono avute nelle province di Roma e di Latina che hanno perso rispettivamente l’8,8% e l’8,9%. Si segnala un mercato vivace, grazie anche al ribasso dei prezzi, nella località di Lido dei Pini.
ROMA PROVINCIA
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni Lavinio mare sono in ribasso a seguito di una riduzione della domanda.
In questo momento sul mercato si registra la presenza di numerosi immobili che i proprietari hanno deciso di dare in affitto per ovviare alle maggiori spese legate all’introduzione dell’Imu. La domanda di seconda casa arriva prevalentemente da famiglie residenti nel Lazio e si orienta su immobili di 60-80 mq su cui investire mediamente da 100 a 150 mila €.
Tra le zone più richieste ci sono lungomare Enea e tutte le traverse comprese tra via Ardeatina e lungomare Enea. La maggior parte degli immobili sono condomini costruiti negli anni ’70 che si alternano a villette a schiera e che, posizionati, sul fronte mare possono toccare valori di 220 mila €. Le stesse quotazioni si toccano per le abitazioni posizionate tra via Ardeatina e lungomare Enea.
Tra le zone apprezzate c’è piazza Lavinia, nel centro del paese dove le quotazioni sono leggermente più basse : per un immobile di 70-80 mq si investono cifre di 160 mila €.
Più distante dal mare sorge Lavinio Poggio (viale Silvana, via Eucalipto) dove i prezzi sono più bassi. Le costruzioni, prevalentemente soluzioni a schiera, sono sorte tra gli anni ’70 e i primi anni 2000.
Tra i lavori in corso sulla cittadina citiamo il rifacimento del lungomare, il rifacimento di piazza S. Anastasia, il restyling di un parco per bambini e il miglioramento degli stabilimenti balneari.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di immobili che è iniziata già durante il periodo pasquale. I mesi più richiesti sono giugno e luglio. Per un bilocale di quattro posti letto si chiedono 500 € a giugno, 1200-1300€ a luglio e 1600-1700 € ad Agosto.
A Nettuno i potenziali acquirenti sono sia persone residenti in Lazio e Campania sia stranieri provenienti dai paesi dell’Europa del Nord. Questi ultimi cercano soluzioni di pregio , attici con vista mare o appartamenti signorili , di cui c’è poca offerta sul mercato. Sul lungomare al confine tra Anzio e Nettuno si trovano ville in stile liberty e ville della fine del 1800 le cui quotazioni, se in buono stato, possono arrivare a 4000-5000 € al mq.
Gli acquirenti italiani cercano la vicinanza al mare, lo sfogo esterno, il posizionamento in zone centrali e vicine al mare.
Le abitazioni più richieste da chi cerca la seconda casa sono quelle posizionate sul lungomare Giacomo Matteotti in particolare nel tratto compreso tra Forte San Gallo e la Basilica di S. Maria Goretti proseguendo fino ad arrivare al Poligono Militare.
Su via Matteotti la maggior parte delle costruzioni sono condomini costruiti negli anni ’50 che, posizionati sul fronte mare, raggiungono quotazioni di 2500-2600 € al mq. I prezzi medi per queste abitazioni sono di 1800-2000 € al mq. Stesse quotazioni per le abitazioni situate tra via Cavour e via Matteotti.
Nel Borgo storico di Nettuno si trovano immobili d’epoca costruiti a partire dal 1400 che sono stati abbattuti e ricostruiti. Si trovano appartamenti dal monolocale al trilocale disposti su più livelli e talvolta privi di ascensore. Per un immobile di 40 mq si spendono 100-120 mila €.
A Lido dei Pini si registra un mercato della seconda casa abbastanza dinamico.
Il budget medio di chi investe in zona si aggira intorno a 150 mila €. Si tratta spesso di famiglie con bambini che investono nella seconda casa liquidità a loro disposizione oppure originata dalla vendita di un altro immobile. L’abitazione più richiesta è il trilocale con giardino indipendente possibilmente in buono stato e posizionato entro 400 metri dal mare. L’offerta immobiliare di Lido di Pini include prevalentemente appartamenti in villa o porzioni di villette costruiti a partire dagli anni ’70.
Le quotazioni per le soluzioni posizionate tra via Ardeatina e il mare oscillano da 2000 € al mq fino ad arrivare a 2300 € al mq per un buon usato fronte mare. Nella zona che si sviluppa oltre la via Ardeatina in direzione opposta al mare le quotazioni scendono sotto i 2000 € al mq, 2150 € al mq per il nuovo.
A Lido dei Pini ci sono anche abitazioni di nuova costruzione, molte sorte tra il 2000 ed il 2008 ed altre costruite negli ultimi tempi che, nella zona del mare, hanno quotazioni medie di 2300 € al mq.
Sul mercato delle locazioni estive si registra una diminuzione della domanda . Per un bilocale di quattro posti letto si chiedono 1400 € al mese a luglio, 1800 € al mese ad agosto. A Giugno e a Settembre non si registra alcuna richiesta.
Marche
Le località turistiche delle Marche hanno registrato una diminuzione dei valori del 3,6%. Prezzi in calo a Fano e San Benedetto del Tronto anche se in quest’ultima località il mercato si sta orientando maggiormente verso le prime case. A Fano si prevede il recupero della zona meridionale con l’allungamento del litorale, la costruzione di un sottopasso che collegherà questa zona con la zona statale e la realizzazione di aree ricreative.
ASCOLI PICENO PROVINCIA
A Porto d’Ascoli si sono registrate variazioni al ribasso nell’ordine del 10%. Solamente la zona compresa tra la Ferrovia e il mare ha manifestato una flessione inferiore anche se si è riscontrata una certa diminuzione nel budget, che ora si attesta a non oltre 140-150 mila € per trilocali di piccole dimensioni. Il mercato è trainato dalle compravendite di seconde case, acquistate da turisti provenienti dall’entroterra piceno e ternano, ma anche da romani e umbri: si ricercano trilocali di 50-60 mq possibilmente con sfogo esterno (giardino o terrazzo abitabile) e ubicati in zone da cui è comodo raggiungere il mare.
Il lungomare ha in viale Rinascimento e viale Europa le strade principali ed è l’area da sempre più richiesta. In prima fila sul mare le quotazioni di un appartamento ristrutturato oscillano tra 3500 e 4000 € al mq, ma soltanto per soluzioni di piccola metratura, mentre in seconda fila i valori scendono a 2500-2800 € al mq nell’area di via dei Mille e a 1800-2000 € al mq in zona Sentina e via Laureati. Importante è anche il centro di Porto d’Ascoli, compreso tra la ferrovia e la SS16, dove si possono acquistare soluzioni di fine anni ’60-inizi ’70 a 1500 € al mq. La zona Fontana si estende oltre la ferrovia ed è ricercata soprattutto dagli acquirenti di prime case. I prezzi dell’usato si attestano tra 1800 e 2000 € al mq, per il nuovo si devono considerare 2500 € al mq: si tratta di una lottizzazione di quasi 200 appartamenti realizzati tra il 2003 e il 2011, tipicamente trilocali di 60-70 mq e quadrilocali di 100 mq. In zona mare si segnalano alcune ristrutturazioni complete di vecchi palazzi (talvolta demoliti e ricostruiti ex novo), ma la quotazione di 3500 € al mq determina molto invenduto.
Nella zona centrale di San Benedetto del Tronto i prezzi si stanno portando verso i reali valori di mercato. La richiesta è sempre ampia, ma attualmente la domanda riguarda prevalentemente l’abitazione principale: si ricercano ampi trilocali di 80-90 mq con doppi servizi, ma anche i quadrilocali attirano una buona domanda. Il budget destinato oscilla tra 170 e 200 mila €.
Il quartiere Marina è quello più richiesto da chi opta per la casa vacanze ed è compreso tra viale Secondo Moretti e via Carducci. Caratterizzato da piccole case di pescatori di 3-4 piani realizzate nei primi del ‘900, alcune demolite e ricostruite, i prezzi partono da 1000-1100 € al mq per abitazioni da ristrutturare ma si possono toccare anche 3300-3500 € al mq se sono già state ammodernate e in classe A. In questa zona si registrano anche affitti estivi, che ammontano a 500 € a settimana nei mesi di Luglio e Agosto. Importante la zona dell’Isola Pedonale, che presenta abitazioni degli anni ’60-’70 e alcune case dei primi anni del ‘900: il prezzo medio non supera 2000 € al mq, ma si arriva a 3300-3500 € al mq per le tipologie ristrutturate. San Filippo è una zona in costante espansione, dove la domanda si indirizza sul segmento delle prime case. Sorta negli anni ’70, l’area si caratterizza per palazzine di 3 piani valutate 1500 € al mq; nella zone che si sviluppa verso Grottammare è stata ultimata una costruzione in classe B, immessa sul mercato a 2600 € al mq.
L’area del Porto è prestigiosa in quanto sono presenti ville in stile liberty, ma molto difficilmente sono in vendita. In ogni caso, il Comune ha approvato il nuovo Piano Regolatore che permetterà una riqualificazione dal punto di vista residenziale; si sta attendendo il nulla osta di Regione e Demanio.
PROVINCIA DI PESARO - URBINO
Il secondo semestre del 2012 ha evidenziato un calo del 4,4% nelle quotazioni immobiliari di Fano. Oltre alla stretta creditizia, una componente importante di questa diminuzione riguarda la crisi della nautica, con il conseguente taglio di personale da parte dei cantieri navali. Tutto ciò ha avuto ripercussioni anche sul mercato turistico, che infatti ha subito un notevole calo delle transazioni; ciononostante, dalla metà del mese di Marzo si è assistito ad una timida ripresa, con potenziali acquirenti che hanno manifestato l’intenzione si smobilitare parte delle proprie rendite finanziarie per impiegarle nel mattone.
I turisti provengono dall’entroterra marchigiano, dall’Umbria e dall’Emilia Romagna e ricercano trilocali con posto auto su cui spendere non oltre 140-150 mila €. Per quanto riguarda le locazioni, per un bilocale di quattro posti letto si registrano canoni di 1000 € nei mesi di Giugno e Settembre, 1800 € a Luglio e 2500 € ad Agosto.
Le aree più apprezzate sono “Lido” e “Sassonia”, che costituiscono la zona balneare di Fano (la prima ha fondo sabbioso, la seconda roccioso). Sviluppatesi entrambe negli anni ’70, la zona Lido offre piccole costruzioni mentre a Sassonia ci sono anche immobili di 5-6 piani: in entrambe le località si parla di prezzi di 3300-3400 € al mq. Negli ultimi tempi si sta sviluppando la zona denominata “Torretta”, sebbene sia situata in periferia e dotata di minori servizi. Questa è un’area prettamente turistica, dove ci sono palazzi di 6-7 piani realizzati nella metà degli anni ’70, i prezzi sono più bassi e si attestano a 2000-2200 € al mq. Da segnalare anche il centro di Fano, che ospita vecchi stabili spesso frazionati in bilocali, che attualmente presentano quotazioni di 3800-4000 € al mq.
Il Piano Regolatore di Fano ha previsto il recupero di tutta la zona meridionale, di cui Sassonia diventerà una parte importante. Il progetto prevede l’allargamento del litorale, la costruzione di un sottopasso che collegherà questa zona con la Statale e la realizzazione di aree ricreative.
Abruzzo
Le località dell’Abruzzo hanno registrato una diminuzione dei valori del 6,9%. La provincia dove i valori sono calati maggiormente è quella di Chieti (-7,5%) seguita dalla provincia di Teramo (-6,8%). Tra le località che hanno tenuto si segnalano Vasto e Tortoreto.
TERAMO PROVINCIA
Sono in lieve calo le quotazioni immobiliari a Martinsicuro nella seconda parte dell’anno. La domanda di seconde case è alta, si tratta in genere di famiglie con figli provenienti dalle Marche, dal Lazio e da tutto il Nord Italia in cerca di appartamenti nei pressi del mare. La fascia maggiormente apprezzata è quella che va dal lungomare ad un massimo di 500 metri verso l’interno e le tipologie più richieste sono quelle dotate di giardino, anche se l’offerta è bassa. L’area a sud del paese piace molto perché dotata di spiagge ampie, mentre nella parte centrale il mare ha eroso la costa. Per fronteggiare questo problema la Regione Abruzzo ha appena stanziato alcuni milioni di € per la creazione di nuovi argini che limitano l’erosione del mare. Nella zona sud un appartamento degli anni ’80 in buone condizioni (60-65 mq) si può acquistare con una spesa di 1000-1100 € al mq, con punte di 1300-1400 € al mq per le tipologie fronte mare. Quotazioni leggermente inferiori si registrano nell’area nord del paese, a ridosso del porticciolo, zona caratterizzata da ex case di pescatori apprezzate particolarmente da chi possiede un’imbarcazione. Qui per l’acquisto di un buon usato si spendono 800-900 € al mq. Da segnalare la frazione di Villarosa, area turistica e balneare dove si registrano prezzi di 50-100 € superiori rispetto alla media perché più verde e meglio edificata. Villarosa e Martinsicuro sono collegati da un importante lungomare.
Campania
I valori delle seconde case in Campania hanno registrato nel secondo semestre del 2012 una diminuzione del 5,5%. Stabili i valori delle abitazioni nelle località della costiera amalfitana (-0,5%), i prezzi delle abitazioni situate sulla costiera cilentana hanno segnalato un ribasso del 5,8%.
NAPOLI PROVINCIA
Sono in calo le quotazioni ad Ischia nella seconda parte del 2012. Il numero di richieste risulta in diminuzione e a cercare la seconda casa sono quasi esclusivamente gli amatori che spesso prevedono in un futuro di trasferirsi sull’isola. I turisti in cerca della casa vacanza sono quasi esclusivamente italiani e le richieste ricadono prevalentemente su soluzioni dotate di due camere da letto, soggiorno con angolo cottura e soprattutto un terrazzo oppure un giardino. Il cliente è spesso un imprenditore oppure un professionista che dispone di buona parte del capitale per poter realizzare l’acquisto e la spesa totale mediamente si attesta tra 300 e 350 mila €. La parte di Ischia Porto è quella maggiormente ricercata dove si concentrano le attività economiche ed i locali per il divertimento. Qui tipologie usate in buone condizioni si acquistano con una spesa compresa tra 4000 e 5000 € al mq. Sempre molto richiesta la parte centrale di Ischia che si sviluppa intorno a via Roma, corso V. Colonna ed Ischia Ponte, più vicine alle spiagge ed al mare e che dispongono di abitazioni che hanno metrature comprese tra 30 e 100 mq inserite in contesti storici. Molto apprezzate anche le soluzioni che si trovano nei pressi di via dello Stadio, via delle Ginestre e via Michele Mazzella spesso situate in parchi realizzati alla fine degli anni ’70. Per un buon usato si spendono 4000 € al mq. Gli altri comuni dell’isola sono Forio, Casamicciola Terme, Lacco Ameno e Barano comunque ricercati perché dotati di caratteristiche geografiche diverse. Mercato completamente diverso quello di Sant’Angelo d’Ischia, piccolo borgo al quale si accede solo a piedi oppure con la barca e caratterizzato da una bassissima offerta immobiliare. Da segnalare che nei primi mesi del 2013 sono in corso d’opera i lavori per la riqualificazione del manto stradale di tutte le strade dell’isola.
Per quanto riguarda le locazioni estive si registra una richiesta prevalente su periodi settimanali. Per un bilocale da quattro posti letto il canone mensile a luglio si attesta su 2500 €, per arrivare a 4000 € nel mese di agosto.
SALERNO PROVINCIA: Costiera Amalfitana
Le quotazioni immobiliari lungo la costiera amalfitana sono rimaste pressoché stabili (-0,5%) nel secondo semestre 2012.
Amalfi ha evidenziato una flessione (-9,2% il ribasso dei prezzi nella seconda parte del 2012), principalmente per la difficoltà di accesso al credito, ma anche per un generale problema di liquidità. La richiesta è prevalentemente interna, soprattutto nelle zone più centrali, ma nelle zone limitrofe provengono in particolar modo da stranieri (in maggioranza scandinavi, in diminuzione americani e britannici), che ricercano soluzioni indipendenti con terrazzo e giardino esterno.
Queste tipologie si possono acquistare su corso delle Repubbliche Marinare e su piazza Duomo: l’offerta risale agli anni ’70 e consiste in piccole palazzine ristrutturate che, in base all’esposizione e alla presenza di sfoghi esterni, presentano quotazioni comprese tra 3000 e 6000 € al mq. Il centro storico risale al Medioevo e conserva ancora l’impianto urbanistico originario, ma piace meno perché le abitazioni sono molto vicine tra loro ed è difficile avere la vista sul mare: quando questa caratteristica è presente i prezzi possono toccare punte di 8000 € al mq, altrimenti si scende fino a 4000 € al mq. Di Positano si segnala la zona più vicina al mare, dove le strade principali sono via Marina Grande e via Cristoforo Colombo: le abitazioni sono inserite in palazzine di 3-4 piani degli anni ’70 e toccano top prices di 10 mila € al mq. Meno richieste per i comuni di Praiano e Ravello, dove la qualità delle costruzioni è inferiore e i prezzi scendono a 5000-6000 € al mq.
Per quanto riguarda le locazioni estive, un bilocale di quattro posti letto si affitta a 1500 € nei mesi di Giugno e Settembre, per salire a 3000 € a Luglio e 4000 € ad Agosto.
Nel secondo semestre del 2012 si è assistito ad un mercato ambivalente a Maiori e Tramonti: le zone periferiche, più vicine al mare o in collina, hanno denotato un andamento positivo (i prezzi sono aumentati del 5,3% e del 14,3% rispettivamente), mentre in centro si sono avute maggiori difficoltà (valori costanti a Tramonti e in calo del 3,9% a Maiori). La quasi totalità delle compravendite riguarda la casa vacanza, richiesta soprattutto da campani ma anche da qualche straniero (russi o emigranti italiani di seconda generazione che desiderano la casa nei luoghi di origine): i primi ricercano appartamenti di piccole dimensioni nelle vicinanze del mare (possibilmente con terrazza), i secondo desiderano la soluzione almeno semindipendente con spazio esterno e vista sul mare. Nei periodi di maggiore interesse turistico c’è domanda anche per appartamenti in affitto. Nei mesi di Giugno e Settembre un bilocale di quattro posti letto costa almeno 800 €, a Luglio 1500 € e ad Agosto 2500 €.
Maiori è il comune più richiesto, di essa Erchie costituisce un mercato particolare in quanto è un piccolo borgo marinaro di 100 abitazioni, a cui si rivolge prevalentemente la clientela salernitana. Le abitazioni sono tutte situate nelle immediate vicinanze al mare e presentano quotazioni di circa 4000 € al mq, ma possono toccare 7000 € al mq se dotate di accesso diretto alla spiaggia. L’offerta immobiliare di Maiori consiste in edifici del ‘600, accanto ai quali trovano posto palazzi di 6-7 piani degli anni ’60-’70 (costruiti dopo l’alluvione del 1954 che distrusse buona parte del paese). Una soluzione storica di 50 mq, con giardino privato di 70 mq annesso costa 350 mila €, un’abitazione più recente si valuta 5000 € al mq se fronte mare e fino a 3000-3500 € al mq nelle file più interne (comunque a 100-200 metri dal mare). Apprezzate anche le soluzioni di Campo, parte laterale del centro storico vicino alla chiesa di Santa Maria al Mare composta da case di pescatori del XVII-XIX secolo, di grandezza superiore a 80 mq, con volte a croce e spesso senza ascensore. Poiché vi si accede tramite le gradinate, queste abitazioni costituiscono un mercato per gli amatori, che devono metter in conto 2000 € al mq. Nelle vicinanze del Centro storico, su corso Regina ci sono immobili degli anni ’70 e del 1700-1800, per le quali si richiedono mediamente 5000 € al mq. Nella parte collinare e pedecollinare si sviluppa via Nuova Chiunzi, dove ci sono soluzioni indipendenti e semindipendenti degli anni ’70, valutate 2400-2600 € al mq. Prezzi intorno a 1800 € al mq si incontrano a Borgo dei Cicerali, meno richiesto in quanto poco soleggiato.
Tramonti è racchiusa in una comunità montana molto vasta, dove le costruzioni più antiche risalgono ai tempi del Ducato di Amalfi. Le frazioni più richieste, in quanto vicine al mare e caratterizzate dalle terrazze di vigneti e dalla coltivazione dei tipici limoni amalfitani, sono Gete, Novella e Pocara. Quest’ultima ha una parte antica del ‘600, su Novella l’offerta risale ai primi anni del ‘900, mentre Gete è più recente in quanto ospita palazzi degli anni ’50-’80: l’elemento imprescindibile per chi ricerca casa qui è la vista sul mare, che determina quotazioni comprese tra 1500 e 2500 € al mq. Il Centro di Tramonti si trova in collina ed è costituito da piccole abitazioni di non oltre due piani con tetto spiovente: realizzate negli anni ’50-’60, i prezzi oscillano intorno a 1800 € al mq.
A Vietri sul Mare si è registrato un leggero calo della domanda a seguito dell’introduzione dell’IMU, che ha determinato una maggiore riflessività ed un aumento dell’offerta immobiliare. Il mercato è alimentato in larga misura dalle compravendite di seconde case, principalmente da italiani. Tra essi, la percentuale maggiore è rappresentata dai campani, seguiti dai romani e da residenti nel Nord Italia, mentre gli stranieri sono pochi (tra essi si citano scozzesi e inglesi). I primi ricercano abitazioni ubicate nelle vicinanze del mare e dotate di terrazzo da cui si goda una buona vista, per i secondi sono fondamentali la panoramicità e la presenza di spazio esterno.
La domanda di appartamenti in affitto nei periodi turistici è molto alta a Luglio e Agosto, quando un bilocale di quattro posti letto costa 1500 e 2000 €, rispettivamente. Nei mesi di Giugno e Settembre le richieste sono inferiori e provengono perlopiù da turisti stranieri, che mettono in conto circa 400 € a settimana.
Di Vietri sul Mare è molto apprezzato il piccolo borgo medievale di Albori, dove sono presenti case semindipendenti della metà dell’800 che si valutano 2500-3000 € al mq. Offerta e prezzi molto simili anche per Raito, piccola frazione collinare caratterizzata da una buona esposizione e un’ottima vista sul mare e su tutto il golfo di Salerno. La zona più ricercata è quella della Marina, dove ci sono piccole palazzine di epoca storica che non costano più di 3500 € al mq, ma possono toccare punte di 4000 € al mq se ci sono spazi esterni vivibili e vista sul mare da più di una stanza.
Attualmente c’è in progetto la realizzazione di un’area parcheggio con box nella zona della Marina. Infatti, la domanda in tal senso è molto elevata: un box singolo costa circa 70 mila €, un posto auto scoperto può toccare punte di 60 mila €.
Costiera Cilentana e Golfo di Policastro
Nel secondo semestre del 2012 si è registrato un ribasso del 5,8% dei prezzi nei comuni che compongono la costiera cilentana; anche la parte campana del Golfo di Policastro registra una contrazione dei valori.
Le quotazioni di Agropoli sono in ribasso (-6,1%). La vicinanza a Napoli determina una buona domanda di seconda casa da parte di acquirenti residenti in questa città e nella provincia partenopea, che ricercano sia seconda casa sia prima casa. All’acquisto della seconda casa si destina un budget inferiore a 100 mila €. La domanda di seconda casa si orienta su piccoli tagli (50-60 mq) possibilmente vicino al mare o dotate di vista mare. Gli stranieri che acquistano (ancora pochi, danesi e tedeschi) hanno invece un budget medio di 200 mila €.
Per questo motivo le zone più apprezzate sono il lungomare San Marco e la zona Selva, la cui caratteristica è quella di affacciarsi sul porto e sul Castello a picco sul mare. L’offerta immobiliare di questa zona include prevalentemente piccoli condomini e villette singole, case unifamiliari costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’80. Una soluzione in buono stato con vista mare ha quotazioni medie di 2500-3000 € al mq contro valori medi di 2000-2500 € al mq. Tra la zona Selva e la zona Mandrolla sorge un’area collinare con abitazioni che hanno vista sulla costiera amalfitana, su Capri e su Salerno. I valori medi per una soluzione singola oscillano da 400 a 450 mila €, con rari casi in cui si tocca il milione di €. Tra le zone dell’entroterra ci sono le frazioni di Muoio Trentova e Madonna del Carmine, che si sono sviluppate negli anni ’90 (il Prg di Agropoli risale agli anni ‘70 e si è in attesa di un nuovo Puc).
Nel centro di Agropoli, che si sviluppa intorno a corso Garibaldi, la maggioranza delle compravendite è realizzata con finalità di prima casa. Si trovano perlopiù appartamenti in condomini ad eccezione di un parco costruito negli anni ’90 con mini appartamenti destinati esclusivamente alla vendita come seconda casa. Le quotazioni delle abitazioni del centro sono di 1800-2500 € al mq. C’è poi la zona di Agropoli vecchia dove ci sono il Castello e le Mura e dove le abitazioni, risalenti al XV secolo, sono quasi sempre da ristrutturare e hanno quotazioni medie di 1000-1200 € al mq. Questi immobili sono oggetto di interventi di riqualificazione e spesso sono apprezzati anche dagli acquirenti stranieri.
La zona del Lungomare di Agropoli è una delle più richieste da coloro che sono alla ricerca della seconda casa. Gli acquirenti arrivano principalmente dalla provincia di Napoli, di Avellino e di Salerno ed hanno un budget medio che oscilla da 100 a 120 mila € con punte massime di 150 mila €. Chi desidera una soluzione singola ha budget che arrivano anche a 250 mila €. In questa seconda parte del 2012 la maggioranza delle compravendite sono state fatte con capitali propri (liquidazioni oppure denaro derivante dalla vendita di altri immobili). La domanda si orienta su bilocali o trilocali possibilmente dotati di vista mare. Da segnalare un aumento di strutture utilizzate come B&B per l’accoglienza turistica.
Sul lungomare (via San Marco, via Risorgimento) ci sono abitazioni posizionate sul fronte mare di cui però c’è bassa offerta. Si tratta di appartamenti in condomini costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che possono toccare punte di 3000 € al mq. I valori medi della zona sono di 2000 € al mq. Nelle traverse tra via San Marco e la ferrovia le quotazioni delle abitazioni scendono per arrivare a 1800-1900 € al mq. Altre zone richieste da coloro che cercano la seconda casa sono quelle collinari di San Marco, che hanno il vantaggio di offrire una bella vista panoramica. Le costruzioni più diffuse sono i parchi condominiali più recenti, costruiti tra gli anni ’80 e gli inizi degli anni ’90. Sorte per essere vendute come seconda casa hanno quotazioni medie che oscillano da 1900-2000€ al mq fino ad arrivare a 2000-2200 € al mq per i tagli più piccoli. Simile il mercato immobiliare della zona Mattine. C’è poi la zona di Lido Azzurro, prettamente turistica, che offre abitazioni utilizzate esclusivamente come seconda casa. La zona del fronte mare è quella più richiesta: ci sono palazzi di due piani oppure condomini spesso privi di ascensore e in questo caso hanno più valore le soluzioni ai piani bassi. Anche qui le quotazioni medie sono di 2000 € al mq.
Sul mercato immobiliare di Capaccio – Paestum si registra stabilità dei valori immobiliari nonostante la domanda abitativa sia diminuita negli ultimi tempi. A cercare la seconda casa a Paestum sono prevalentemente persone residenti nella provincia di Napoli e di Salerno. La domanda si orienta su abitazioni di piccolo taglio, dotate di spazio esterno possibilmente in bifamiliare oppure in villette a schiera.
Una delle zone più turistiche di Capaccio è quella di Laura, che si sviluppa per 5-6 km di costa con la nascita di villette a schiera e soluzioni bifamiliari, ville singole, indipendenti e semindipendenti. Le quotazioni delle abitazioni usate sono 1400-1500 € al mq. A Paestum sono poche le abitazioni da cui si può godere della vista mare: tra le abitazioni ed il mare si inserisce infatti la Pineta. Anche a Licinella sono disponibili villette a schiera, bifamiliari e ville singole che hanno valori medi di 1400 € al mq. Le nuove costruzioni sono disponibili a Capaccio Scalo, ultima zona edificabile dal momento che l’area è sottoposta a vincolo paesaggistico. Hanno costruito appartamenti in palazzine che si scambiano a prezzi medi di 2000-2200 € al mq. Qui il mercato è tipicamente residenziale.
A Capaccio paese c’è un mercato quasi esclusivamente residenziale dal momento la domanda di seconda casa è notevolmente diminuita negli ultimi tempi.
Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Castellabate hanno registrato una contrazione (-3,4%). Ad essere interessate, in particolare, le tipologie usate che necessitano di lavori e quelle distanti dal mare. Infatti il mercato della zona è alimentato prevalentemente da acquisti di seconda casa e i potenziali acquirenti prediligono le abitazioni in buono stato o di nuova costruzione. Gli acquirenti arrivano da Napoli e provincia e, in parte minore, dalla provincia di Avellino. In passato erano presenti soprattutto stranieri (inglesi e tedeschi) oggi in diminuzione. La tipologia più ricercata è il bilocale da 50-60 mq vicino al mare, dotato di spazio esterno, per una disponibilità di spesa media di 150-200 mila €.
A Santa Maria di Castellabate, che è poi la Marina di Castellabate, si realizza la maggior parte delle transazioni e si concentrano anche i principali servizi. La zona più richiesta è quella che si sviluppa tra il lungomare e corso Matarazzo, strada principale(isola pedonale) della città, luogo di passeggio e shopping. Qui si trovano soluzioni costruite tra gli anni ‘40 e gli anni ‘70: per un buon usato si spendono mediamente 2700-3000 € al mq e per immobili ristrutturati 3200-3500 € al mq. Nelle traverse di corso Matarazzo, più distanti dal mare, i valori immobiliari scendono a 2500 € al mq. Le nuove costruzioni si trovano tra il lungomare di Santa Maria e la zona Lago (verso Agropoli), quest'ultima caratterizzata dalle ampie spiagge, dove hanno costruito dei piccoli complessi condominiali tri e quadrifamiliari e parchi privati, alcuni con accesso diretto alla spiaggia. Le quotazioni del nuovo oscillano intorno a 3000-3200 € al mq con punte di 3600 € al mq per le soluzioni più prestigiose.
A Castellabate le compravendite immobiliari hanno interessato, negli ultimi anni, soprattutto investitori che hanno deciso di aprire strutture ricettive, spesso frazionando immobili più ampi. Ci sono poi acquirenti affascinati dal suggestivo borgo medioevale e dal panorama con vista su Capri e sulla Costiera Amalfitana e che prediligono abitazioni più tranquille e distanti dal mare. Per questo scelgono il centro storico di Castellabate, o in alternativa le colline limitrofe dove trovano abitazioni con terrazzo e vista mare. Un mercato di nicchia è quello delle ville singole in zone collinari con vista mare e nella suggestiva Punta Licosa, situata tra la Baia di Ogliastro Marina e San Marco, i cui valori partono da almeno 500 - 600 mila €. Di particolare interesse per una clientela più ristretta è l'acquisto nella zona di San Marco, caratteristico borgo marinaro costruito intorno ai resti del porto greco-romano a circa 2 km da Santa Maria: in questo luogo si concentrano moderne ed efficienti strutture turistico-ricettive .
Sul mercato degli affitti estivi le richieste arrivano già durante il periodo di Pasqua. Per un bilocale di quattro posti letto si chiedono intorno a 850 € al mese a giugno, 1950 € al mese a Luglio, ad Agosto 2750 € al mese.
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Palinuro hanno segnalato un sensibile ribasso. La domanda di seconda casa è in diminuzione, ad acquistare sono prevalentemente famiglie con bambini perché si tratta di una località tranquilla e ancora lontana dal turismo di massa. La tipologia più richiesta è il bilocale acquistato da persone che investono cifre che partono da 200 mila €.
La zona più richiesta è quella del centro di Palinuro (via Indipendenza, piazza Virgilio), dove però l’offerta è molto bassa. Si tratta di appartamenti semindipendenti, al massimo di due piani, costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e che, in buono stato, hanno prezzi che vanno da 3000 a 3500 € al mq. Più vicino al mare c’è corso Pisacane che si caratterizza per la presenza della scogliera invece della spiaggia.
Sulla scogliera ci sono alcune soluzioni indipendenti, ville singole con accesso diretto al mare che hanno quotazioni che partono da 350 mila €. Nella zona a Nord del paese sorge Piana, il cui sviluppo edilizio si è avuto prevalentemente negli anni ’80. Ci sono appartamenti in residence e soluzioni a schiera: molte strutture sorte come ricettive, nel tempo, sono state convertite in abitazioni dopo un cambio di destinazione d’uso. Le quotazioni oscillano da 1500 a 2000 € al mq. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti con vista mare tende a spostarsi nelle zone più collinari, tra Palinuro e Centola, dove se ne possono trovare a quotazioni medie di 1500-2000 € al mq. Prezzi inferiori a 1000€ al mq si registrano per le soluzioni più lontane dal mare e senza vista mare.
Nel golfo di Policastro si registra una ripresa delle richieste nella seconda parte del 2012 dopo una prima parte d’anno in cui la domanda era poco dinamica a causa dell’introduzione dell’Imu. La tipologia più richiesta è il bilocale dotato di spazio esterno o giardino, a seguire i monolocali. Il budget da investire oscilla da 50 a 150 mila €. A cercare casa arrivano dalla provincia di Napoli, Salerno, Avellino e anche dal potentino e parte della Calabria.
Di questa parte del Cilento si apprezza la tranquillità ed il fatto che durante i mesi estivi non sia troppo affollata. Tra tutte le località del Golfo, Sapri è quella più importante e più servita, ma si apprezzano in particolar modo le spiagge di Scario e Policastro che si sviluppano verso Palinuro e Marina di Camerota. A Sapri ci sono appartamenti in condominio, soluzioni in bifamiliari e ville singole. La zona più centrale è quella che si sviluppa lungo corso Garibaldi e via Kennedy (con soluzioni degli anni ’90) dove per un’abitazione di 90 mq si spendono mediamente intorno a 1800 € al mq. Sul lungomare Italia le soluzioni fronte mare si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq. A Villammare e Scario le tipologie più richieste sono i mini appartamenti (monolocali e bilocali) con giardino inseriti all’interno di parchi che si concentrano soprattutto nelle zone più periferiche. Sono stati costruiti negli anni ’80 e hanno prezzi medi di 1000-1500 € al mq. Sempre a Scario e Villammare si trovano ville singole a 1600-1700 € al mq.
Nel secondo semestre del 2012 c’è stato un ribasso del 16,7% dei prezzi di Casal Velino. L’offerta è aumentata ma la domanda è scarsa, pertanto i proprietari devono vedere al ribasso le proprie richieste. Il mercato di questa zona è pressoché legato al turismo, con acquirenti provenienti da Salerno e dall’hinterland di Napoli. Si ricercano soluzioni che abbiano uno spazio esterno vivibile, ubicate il più possibile vicino al mare e presso le strutture di divertimento per i bambini.
La zona della Marina si presta per questo genere di richieste. Il lungomare Speranza e le sue traverse offrono abitazioni recenti, inserite in piccoli contesti semindipendenti o villette a schiera: la maggior parte dell’edilizia consiste in tipologie di 60 mq, composte da due camere, soggiorno, angolo cottura e porticato esterno. Le quotazioni oscillano tra 2500 e 2700 € al mq. Quest’area è l’unica che consente nuove lottizzazioni. Oltre alla prossima realizzazione di un parco residenziale a circa 1 km dal mare, è stata ultimata la costruzione di villette indipendenti di 75 mq con ampio giardino di 300 mq: per una casa laterale si parla di 200-220 mila €, per quelle centrali la cifra si abbassa a 180-185 mila €. Prezzi decisamente più bassi (1000 € al mq) si incontrano nella parte centrale, il paese vero e proprio, in particolare nelle strade principali, via Roma e via Giordano; il centro storico è di stampo più antico e presenta abitazioni che non superano 80 mq, per le quali si considerano circa 750 € al mq.
Per quanto riguarda il periodo estivo si citano canoni medi di 2000 € a Luglio, 3000-3500 € ad Agosto e compresi tra 1000 e 1200 € a Giugno e Settembre.
Puglia
Le quotazioni delle abitazioni turistiche in Puglia hanno registrato una contrazione del 5,4%. In provincia di Lecce i valori delle seconde case si sono ridotti del 4,8%. A Gallipoli e lungo la costa tra Castro e Santa Maria di Leuca la domanda di seconda casa è sempre molto sostenuta, soprattutto per le abitazioni tipiche leccesi e per le case indipendenti a picco sul mare. A Vieste si registra un ridimensionamento della domanda ad accezione delle abitazioni situate nel centro storico.
FOGGIA PROVINCIA
Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Vieste hanno registrato una contrazione del 6,5%. La domanda di seconda casa è in diminuzione anche se hanno tenuto le richieste per le abitazioni di pregio situate nel centro storico (via Ripe e limitrofe) dotate di veranda o terrazzo e in posizione a picco sul mare . Ad acquistarle sono professionisti provenienti dalle regioni dell’Italia del Nord. Le quotazioni per le tipologie ristrutturate sono di 2000-2300 € al mq. Se ci si sposta in seconda o terza fila i valori immobiliari scendono a 1700-1800 € al mq. Le case d’epoca che non hanno vista mare o spazi esterni pur posizionate nel cuore di Vieste hanno quotazioni di 800-900 € al mq fino ad un massimo di 1.200. Nella zona compresa tra via XXIV Maggio e via Papa Giovanni XXIII si possono trovare condomini degli anni ’60-’70 i cui valori possono andare da 1600 a 1800 € al mq. Queste ultime soluzioni sono acquistate per lo più da residenti come prima casa. In diminuzione la domanda di villette singole che si concentrano nella zona di Pizzomunno e chi cerca ha un budget più limitato rispetto a qualche tempo fa. Al momento l’offerta degli acquirenti è di massimo 2000 € al mq ma non trova riscontro sul mercato della cittadina.
Sul mercato delle nuove costruzioni si registra dell’invenduto e le quotazioni massime che si possono raggiungere al momento non superano i 1800 € al mq.
Nelle zone collinari retrostanti il mare ci sono soluzioni di prestigio e ville singole dove i prezzi hanno sostanzialmente tenuto e dove l’offerta immobiliare è molto bassa.
Sul mercato degli affitti estivi si registra una maggiore richiesta per il periodo di Giugno, luglio e settembre. In calo la domanda per il mese di agosto. Per un bilocale di quattro posti letto si chiedono locazioni mensili di 1000 € a giugno, 1800 € a luglio e 2600 € ad agosto.
LECCE PROVINCIA
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Gallipoli sono in diminuzione.
La domanda di seconda casa è in calo ma soprattutto si è contratta la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che hanno un budget medio di 130-140 mila €. Coloro che cercano la casa vacanza a Gallipoli arrivano dalla provincia di Lecce (in questo casa si tratta soprattutto di investitori che acquistano per mettere a reddito l’immobile) e dalla Lombardia, Lazio, Campania. I primi hanno un budget medio che oscilla da 80 a 120 mila € mentre i secondi hanno una disponibilità di spesa più elevata che può arrivare anche a 140 mila €.
Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale possibilmente dotati di vista mare e con uno spazio esterno. L’offerta è in aumento e tra coloro che vendono ci sono proprietari di più unità immobiliari che hanno deciso di dismetterne alcuni perché troppo gravoso il mantenimento e coloro che utilizzano poco l’abitazione a mare.
Le zone più richieste da chi cerca la casa vacanza sono il centro storico, Lido San Giovanni e Rivabella.
Il Centro storico offre per lo più abitazioni tipiche leccesi con volta a stella e in pietra leccese e per questo gli acquirenti sono per lo più amatori del genere; le quotazioni sono mediamente di 1700-1800 € al mq ma si possono toccare punte di 2000 € al mq per le soluzioni che si trovano a ridosso delle mura da dove si può godere anche della vista mare.
A Lido S. Giovanni ci sono abitazioni in condominio costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’80; le metrature sono ridotte e di conseguenza questo le rende adatte per l’utilizzo come casa vacanza. Le quotazioni medie della zona sono di 1700-1800 € al mq. Ci sono anche delle nuove costruzioni che arrivano a valori di 2000 € al mq.
Piace anche la zona di Rivabella dove ci sono appartamenti costruiti negli anni ’80 e nei primi anni del 2000 che in buone condizioni hanno prezzi medi di 1500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni estive c’è sempre una buona domanda, ultimamente soprattutto da parte di turisti giovani.
Per un bilocale di 4 posti letto si registrano i seguenti canoni: giugno e settembre 1500 € al mese, luglio 2500 € al mese, agosto 4000 € al mese.
La domanda di soluzioni indipendenti situate lungo la strada litoranea che collega Castro, Tricase e Santa Maria di Leuca è sempre molto elevata. L’offerta è molto bassa nella zona anche perchè rientra nel Parco Naturale Regionale di Otranto – Santa Maria di Leuca – Bosco di Tricase e di conseguenza non c’è possibilità di costruire nuove abitazioni. L’introduzione dell’Imu ha determinato un lieve aumento di unità immobiliari in vendita ma non sufficiente a compensare le richieste presenti. I potenziali acquirenti arrivano da Inghilterra e Germania ma anche dalle regioni dell’Italia settentrionale.
Ad acquistare sono spesso imprenditori e professionisti con un budget medio che oscilla da 300 a 700 mila €. La richiesta principale è la presenza di privacy, oltre a quella di aree verdi e della vista mare.
L’offerta immobiliare della zona comprende soluzioni indipendenti costruite dopo gli anni ’70 e alcune ville di prestigio sorte nei primi anni del 1900. Alcune di queste se hanno le caratteristiche tipiche degli immobili di zona (volta a stella) e l’accesso diretto al mare possono sfiorare anche il milione di €.
Chi avesse un budget più limitato può puntare sulle abitazioni situate più distanti dal mare, all’interno della città di Tricase: la metratura è più contenuta (50-70 mq) con rifiniture di media qualità e le quotazioni non superano i 70 mila € (per 50-70 mq).
Calabria
Le quotazioni delle abitazioni turistiche in Calabria hanno visto, nella seconda parte del 2012, un ridimensionamento del 4,7%. Le località della provincia di Catanzaro hanno avuto una diminuzione più sensibile (-7,4%) rispetto a quelle della provincia di Cosenza (-2,4%). In provincia di Vibo Valentia a Pizzo Calabro si registra una buona domanda da parte di turisti svedesi, inglesi e russi. Questi ultimi acquistano anche a Scalea.
PROVINCIA DI VIBO VALENTIA
Attivo il mercato delle seconde case a Pizzo Calabro, dove si segnalano acquisti e richieste sia da parte di acquirenti calabresi sia da parte di turisti stranieri. Da qualche anno infatti si registrano compravendite da parte di russi, inglesi e svedesi. Una delle aree maggiormente apprezzate è quella della Marinella, zona che si sviluppa nei pressi del mare nella parte nord del Comune. Qui si trovano appartamenti realizzati a partire dagli anni ’70, ma anche residence di recente costruzione particolarmente apprezzati dagli acquirenti russi. Da segnalare che in questa zona si costruisce ancora: si tratta di residence, in alcuni casi dotati di piscina. In zona Marinella i prezzi del nuovo si attestano tra 1500-1800 € al mq. Sempre molto richiesta anche zona Marina, a ridosso del porto turistico, dove si possono acquistare tipologie usate a 1200-1300 € al mq, ma anche soluzioni signorili a 2200 € al mq (l’offerta di immobili in vendita in questa area risulta comunque molto bassa). Seppur in numero minore, si registrano acquisti di seconde case anche nel centro storico, dove appartamenti da ristrutturare con vista mare sono valutati circa 800 € al mq e tipologie già ristrutturate costano tra 1300 e 1500 € al mq. Chi volesse acquistare soluzioni indipendenti e semindipendenti può optare per la zona di Pinetamare, località Porto Ada, dove sono presenti villette degli anni ’80 e degli anni ’90. Una villetta da 70 mq disposta su due livelli e dotata di giardino si compra con una spesa di 135 mila €. La richiesta di turisti inglesi e svedesi si focalizza nella parte alta del comune, nell’area di via Nazionale, dove circa 4 anni fa è stato costruito il residence “Borgo Nuovo”.
Buona la domanda di appartamenti in affitto nei mesi estivi, sia da parte di persone trasferitesi nel nord Italia per motivi di lavoro sia da parte di turisti provenienti dai comuni della Calabria. Si preferiscono le locazioni settimanali, i canoni mensili comunque si attestano su 1600 € a giugno, 2200 € a luglio e 2800 € ad agosto.
PROVINCIA DI COSENZA
Sono sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Scalea nella seconda parte del 2012. Per quanto riguarda il mercato delle seconde case si registra un importante aumento di richieste da parte di acquirenti russi. Si tratta di persone con una disponibilità di spesa compresa tra 30 e 50 mila € in cerca di trilocali da 40-50 mq e posizionati nella parte centrale della città. Le domande si focalizzano su appartamenti posizionati ai piani alti perché più luminosi. Gli appartamenti spesso si trovano in parchi realizzati negli anni ’80: soluzioni in buono stato posizionate a 500 metri dal mare si vendono a circa 800 € al mq, mentre per tipologie a 100 metri dal mare la spesa sale a 1000 € al mq. A cercare case vacanza sono anche italiani ed in particolare famiglie provenienti dalla Campania. Da segnalare anche qualche sporadica richiesta da parte di turisti francesi e belgi. Nella prima parte degli anni 2000 sono state effettuate numerose compravendite da parte di turisti inglesi nel Centro storico di Scalea, caratterizzato da case basse realizzate tra la fine dell’800 ed i primi del ‘900 ed arroccate nella parte precollinare del comune. La domanda di inglesi è attualmente scomparsa, chi volesse acquistare nel centro storico un appartamento da 80 mq in discreto stato manutentivo e con vista mare deve mettere in conto una spesa di 45 mila €. In località Petrosa, nella parte alta del Comune, si possono acquistare villette nuove disposte su due piani e dotate di giardino a 1000 € al mq. Villette a schiera si trovano anche nella zona di Baia del Carpino caratterizzata dalla presenza di spiaggette private. Da segnalare che è in fase di discussione la realizzazione del nuovo porto turistico di Scalea e di una importante isola pedonale che darebbero nuovo slancio al mercato immobiliare.
Mare Isole
Sicilia
Le quotazioni delle seconde case in Sicilia hanno subito un ribasso del 7%. La provincia di Palermo e quella di Trapani hanno subito il ribasso più forte, nonostante a Castellammare del Golfo e a Scopello la domanda sia sempre sostenuta grazie anche alla presenza di stranieri e alla volontà di imprenditori di avviare attività di B&B.
PROVINCIA DI TRAPANI
Si registrano prezzi in calo a Castellammare del Golfo nella seconda parte del 2012. Il comportamento degli acquirenti è infatti più selettivo: la tendenza è quella di spendere meno senza però rinunciare alla qualità. E’ assolutamente indispensabile la presenza di uno spazio esterno come un terrazzo oppure il giardino. Sono in aumento le richieste di seconde case da parte di persone provenienti dal Nord Italia, inoltre si registrano domande da parte di palermitani e stranieri tra cui inglesi, americani, olandesi e belgi. La maggior parte delle domande si concentra su villette e case indipendenti situate nel centro storico del paese, caratterizzato da case d’epoca padronali costruite tra la fine del 1800 ed i primi anni del 1900, dove per l’acquisto di un buon usato toccano punte di 3000 € al mq. I prezzi diminuiscono man mano che ci si allontana dal mare e che si sale nell’area pre-collinare. Sempre nel centro storico si trova la zona dei Quattro Canti, a ridosso della Villa Comunale, con quotazioni comprese tra 1500 e 1800 € al mq per tipologie ristrutturate. Scopello è un borgo marinaro molto apprezzato dai turisti: qui è possibile acquistare ville di circa 70 mq costruite almeno 20 anni fa con una spesa compresa tra 250 e 300 mila €. L’area di Scopello è ambita anche per la presenza della Riserva dello Zingaro, della Tonnara di Scopello, dei faraglioni e per la vista mare sul golfo di Castellammare. Le zone di Grotticelli e Sarmuci sono adiacenti a Scopello e sono composte in prevalenza da villette le cui quotazioni hanno valori medi di 3000 € al mq. Da segnalare che nell’ultimo anno sono nati B&B ed alberghi, inoltre è stato completato il nuovo metanodotto.
Il mercato degli affitti è attivo ed in genere la richiesta si concentra su periodi settimanali. Un bilocale 4 posti letto per tutto il mese di giugno si affitta con una spesa di 2000 €; la spesa sale a luglio e ad agosto con canoni rispettivamente di 3000-3200 e di 3500 €.
PROVINCIA DI MESSINA
Nella seconda parte del 2012 i valori immobiliari a Milazzo sono rimasti sostanzialmente invariati, ma nei primi mesi del 2013 si registrano prezzi in diminuzione. Anche la domanda di case vacanze risulta in calo, infatti è ancora ampia la forbice tra le cifre richieste dai proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, acquirenti che sempre più spesso si spostano nei comuni limitrofi a Milazzo perché offrono quotazioni più contenute. A cercare le seconde case sono quasi sempre persone già residenti in Sicilia oppure famiglie che si sono trasferite in altre zone d’Italia per motivi di lavoro. L’area Ponente di Milazzo, quella più vicina al centro, è la più apprezzata dai turisti: qui è possibile acquistare appartamenti degli anni ’70 in buone condizioni a circa 1200 € al mq. Quotazioni più elevate si registrano nella zona di Baia del Tono, caratterizzata dalla presenza di case semindipendenti e piccoli condomini con prezzi per il ristrutturato di 2400-2500 € al mq. Da segnalare che nella parte più centrale della Riviera di Ponente sono in corso di costruzione bilocali e trilocali a ridosso del mare la cui valutazione è compresa fra i 1900 € ed i 2200 € al mq. Aumenta l’offerta di ville e villette in vendita in zona Capo di Milazzo, molti proprietari infatti vogliono vendere perché l’area, seppur residenziale e panoramica, non è dotata di servizi.
La richiesta di appartamenti in affitto si concentra prevalentemente nei mesi di luglio ed agosto ed in genere le abitazioni sono affittate settimanalmente. A luglio si spendono circa 500 € a settimana, quindi circa 2000 € per l’intero mese, il canone sale a 2800 € per il mese di agosto.
SARDEGNA
Prezzi delle seconde case in ribasso anche in Sardegna (-4,4%). Nella zona della Gallura si registra un aumento di offerta che ha calmierato i valori immobiliari e che ha portato ad un ridimensionamento dei valori. Nelle zone più esclusive resiste la domanda di russi alla ricerca di ville prestigiose. Nella zona di Pula sono in crescita gli acquisti da parte di svizzeri grazie ai nuovi collegamenti aerei esistenti tra l’aeroporto di Cagliari e i principali scali elvetici.
PROVINCIA DI OLBIA TEMPIO
Nella seconda parte del 2012 e nei primi mesi del 2103 nella zona della Gallura il mercato della seconda casa vede una domanda in diminuzione a fronte di un’offerta immobiliare in aumento: chi ha difficoltà economiche ha deciso di vendere la seconda casa.
I prezzi sono in diminuzione e in questo momento si trovano in vendita anche “pezzi unici”, cosa impensabile fino a qualche anno fa.
In questa zona esiste sempre una domanda di qualità, con clienti top che diventano sempre più esigenti. A cercare la seconda casa sono persone residenti in Lombardia, Lazio e tra gli stranieri Svizzeri e Russi. Quanto alla disponibilità di spesa ci sono coloro che vogliono spendere tra 150-200 mila € per piccoli tagli, coloro che vogliono spendere tra 400 e 500 mila € e coloro che hanno una disponibilità di spesa superiore al milione di €. A S. Teodoro la domanda di seconda casa è sempre abbastanza stabile
Tra gli acquirenti si registra un ritorno da parte dei sardi che in passato non acquistavano in zona e che ora invece sono incentivati dalla presenza di prezzi più bassi. La disponibilità media di chi cerca una seconda casa in zona si aggira intorno a 100 mila € e proprio per abbattere l’investimento iniziale gli acquirenti scelgono le abitazioni più distanti dalla spiaggia. La metratura media si aggira intorno a 55-60 mq, spesso sono appartamenti inseriti in villette a schiera.
In questo momento i potenziali acquirenti si dimostrano più riflessivi anche alla luce dell’introduzione dell’Imu che sta portando i proprietari di più abitazioni a decidere di dismettere una di esse. Tra chi vende prevale comunque la necessità o per acquistare una casa più grande o per recuperare liquidità. Sempre molto apprezzate le zone centrali di San Teodoro dove si concentrano poi i servizi e le spiagge più importanti. Per una soluzione in buono stato si spendono mediamente 2000 € al mq. Il mercato delle nuove costruzioni interessa soprattutto le zone più periferiche dove si spendono intorno a1300-1400 € al mq. Al momento non si registrano più nuovi interventi. Le zone di maggior sviluppo sono Straulas/Budditogliu, Tarrapadedda, Badualga, La Traversa, Suaredda, Li Mori, Lu Lioni, Nuragheddu, L' Alzoni e Monte Petrosu. Un’altra zona particolarmente apprezzata e anche questa in fase di sviluppo è quella di Lu Fraili e Lu Fraili di Supra dove si costruiscono villette a schiera che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq, seguita da Suaredda dove per un buon usato si chiedono mediamente 2000 € al mq. Poi abbiamo Coda Cavallo dove gli appartamenti più costosi sono quelli situati nel residence di Puntaldia dove le quotazioni arrivano a anche a 5000-6000 € al mq e le zone di Cala Girgolu e Cala Ginepro perché ci sono ville importanti posizionate vicino alle spiagge.
Pittulongu è una frazione di Olbia che, negli ultimi tempi, ha visto ridimensionarsi la domanda e ha registrato una diminuzione dei prezzi del 2,9%. Ad acquistare la casa negli ultimi tempi sono soprattutto olbiesi. Ci sono anche residenti nel Nord Italia, che apprezzano gli spazi sterni, la vista o la vicinanza al mare e l’assenza di spese condominiali: vengono richiesti sia trilocali, su cui impiegare tra 150 e 250 mila €, sia villette, per le quali la disponibilità media aumenta a 300 mila €. L’offerta edilizia è rappresentata dalle tipiche abitazioni destinate alle vacanze, di metratura ridotta e dotate quasi solo di impianto di condizionamento. L’offerta edilizia di Pittulongu si differenzia a seconda della posizione: vicino al mare ci sono villette a schiera che, nonostante le poche vendite, sono state acquistate a 170 mila €; in località Bados l’offerta abitativa è abbastanza simile a Pittulongu, con tipologie indipendenti nei pressi delle spiagge e residence degli anni ’80 nelle aree più interne. In questi complessi un monolocale si acquista a 75-80 mila €, un bilocale costa 100 mila €, mentre per un trilocale si spendono 120-130 mila €. Olbia 2 è una delle aree più residenziali del capoluogo della Gallura, dove una villetta a schiera della metà degli anni ’80 si compravende ad un prezzo compreso tra 90 e 120 mila €.
Il mercato immobiliare di Porto Rotondo è rappresentato, per la quasi totalità, da acquisti di seconde case ad uso turistico, ricercate da residenti prevalentemente del Nord Italia, con qualche sporadica presenza di stranieri (russi, francesi e inglesi su tutti). Se gli stranieri, in particolar modo i russi, desiderano la soluzione esclusiva con accesso diretto alla spiaggia e posto barca, gli italiani impiegano non più di 350 mila € per abitazioni di piccolo taglio (dal monolocale al piccolo trilocale) dotata di veranda o di spazio esterno, possibilmente fronte mare, o comunque vicino alla spiaggia. La restante parte è costituita da investitori, quasi tutti provenienti dal continente, che mettono a reddito 150-200 mila € per piccole soluzioni da concedere in locazione.
Le abitazioni maggiormente richieste sono quelle posizionate in prima fila sul mare, in particolar modo sul lungomare e in via Clelia Donà dalle Rose, dove sono presenti costruzioni degli anni ’70-’80. Una soluzione di 85 mq, dotata di veranda con vista sul porto, si compravende a circa 850 mila €, valutazione più alta di tutta la cittadina. Nelle zone più interne, invece, un bilocale di 40-45 mq si acquista a circa 160 mila €, mentre per un trilocale di 80 mq il prezzo di vendita sale a 220-250 mila €. Del Centro si segnala piazza della Chiesa, dove un trilocale in buone condizioni, costruito 30-35 anni fa, si compravende a 350 mila €. Nelle zone di Punta Lada e Punta Volpe sono presenti abitazioni molto prestigiose: un appartamento di 70 mq in condominio può raggiungere punte di 600 mila €, mentre una villa singola, di ampia metratura e con grande giardino annesso, supera abbondantemente il milione di €.
Stabili le quotazioni a Budoni nella seconda parte del 2012. A cercare la seconda casa a Budoni sono stati investitori ma anche piccoli risparmiatori che colgono le buone opportunità offerte dal mercato.
Tra gli elementi maggiormente apprezzati la presenza dei servizi e la vicinanza al mare. Si prediligono i trilocali oppure le soluzioni indipendenti con giardino. Le zone predilette sono il centro di Budoni e le frazioni di Tanaunella e Porto Uttiolo.
Gli acquirenti, soprattutto famiglie, arrivano dalla Lombardia, dal Lazio, dal Piemonte e dalla Toscana. Nel Centro di Budoni si possono acquistare appartamenti o soluzioni a schiera; non ci sono molte nuove costruzioni e al momento per un buon usato si spendono cifre medie di 2700-3000 € al mq. La frazione di Tanaunella è molto apprezzata, vicina al mare e, rispetto al centro di Budoni, ha un’offerta maggiore. Le quotazioni sono di 1000-1100 € al mq per una soluzione in buono stato. Si trovano per lo più appartamenti in piccoli complessi condominiali.
Porto Uttiolo si caratterizza per la presenza del porticciolo turistico e offre appartamenti e villette a schiera costruite a partire dagli anni ’80. Una soluzione usata in buone condizioni costa 2800 € al mq. Al momento non si segnalano importanti interventi di riqualificazione a parte una serie di lavori per la sistemazione dei danni causati dall’alluvione dello scorso anno.
Interesse anche per Baia S. Anna sorta a ridosso del mare dove ci sono ville indipendenti di prestigio oppure soluzioni a schiera risalenti agli inizi del 2000.
Il budget ridotto, unitamente alla ricerca della soluzione con il miglior rapporto qualità/prezzo, ha fatto scendere del 14,2% i prezzi ad Arzachena nel secondo semestre del 2012. Infatti, i turisti che ricercano la casa vacanze qui hanno una disponibilità di spesa che si attesta a 60-70 mila €, che impiegano per abitazioni posizionate in paese. Piacciono la comodità dei servizi, la possibilità di compiere escursioni e di visitare reperti storici nella zona, nonché la vicinanza a Olbia e al suo aeroporto.
Cannigione è una frazione di Arzachena molto apprezzata per le sue spiagge e per i servizi che offre, tra cui un porto turistico attrezzato anche per le manovre di carico e scarico. Di essa si segnala anche la località Laconia, dove sono presenti villette anche con ampio giardino annesso, che attualmente presentano valori intorno a 250 mila €. Per quanto riguarda gli appartamenti, invece, le quotazioni sono comprese tra 1500 e 2500 € al mq. Di notevole interesse anche Tanca Manna, località molto apprezzata grazie alla presenza di tutti i principali servizi e di spiagge di notevole interesse paesaggistico ma che soffre per la mancanza di parcheggi. Da menzionare anche Baia Sardinia, che costituisce una realtà a sé stante e dove il Comune ha operato la riqualificazione delle abitazioni già esistenti in un’ottica di rivalorizzazione.
PROVINCIA DI CAGLIARI
Nel secondo semestre del 2012 le principali località turistiche di Pula (Santa Margherita), Domus de Maria (Chia) e Sarroch (Porto Columbu) non hanno evidenziato variazioni nelle quotazioni immobiliari. L’introduzione dell’IMU ha spinto alcuni proprietari a vendere, ma si registra ancora parecchio invenduto perché i prezzi richiesti sono ancora troppo alti; parallelamente, la domanda si è ridimensionata, sia nel numero di richieste sia nella disponibilità economica. Ciononostante, quando domanda e offerta si sono incontrate, le compravendite sono state effettuate su valori ancora sostenuti.
A comprare la seconda casa ci sono soprattutto turisti provenienti da Lombardia, Piemonte e Veneto (insieme a qualche emiliano e toscano), ma si osserva anche una buona presenza di residenti nell’entroterra sardo o nel cagliaritano che acquistano per trascorrere i weekend o per mettere a reddito l’immobile. Gli stranieri costituiscono una nicchia, di cui gli svizzeri rappresentano la quasi totalità grazie a nuovi collegamenti tra l’aeroporto di Cagliari e i principali scali elvetici. Il budget a disposizione dei turisti oscilla tra 100-120 mila € per appartamenti di piccolo-medio taglio a 200-400 mila € per soluzioni indipendenti più grandi. Generalmente si richiedono abitazioni con due camere da letto, dotate di spazio esterno (giardino o terrazzo), ubicate vicino al mare o in zone da cui si possa godere della vista.
Santa Margherita di Pula è la località più richiesta, dove ci sono abitazioni degli anni ’70-’80 che si scambiano a 700-1000 € al mq da ristrutturare, mentre per quelle di qualità più elevata il prezzo oscilla tra 1800 e 1900 € al mq. La zona di Santa Margherita che si sviluppa sul lato monte (Eden Rock, Capoblu) è la seconda scelta per chi non riesce ad acquistare sul lato mare (La Pineta, Pinus Village), ma comunque si apprezza la bella vista sul mare. I prezzi sono più bassi e si attestano intorno a 1600 € al mq per villette di media qualità. A seguire si segnala Chia, le cui spiagge sono tra le più belle della zona: l’offerta immobiliare consiste in soluzioni indipendenti, sia villette singole sia bifamiliari che attualmente si valutano 2000-3000 € al mq, con punte massime di 4000 € al mq. Porto Columbu è una zona di Sarroch edificata tra i primi anni ’70 e la metà degli anni ’90, che attualmente si sta riqualificando grazie agli interventi al sistema fognario, stradale e di illuminazione. Poiché è un’area composta esclusivamente da villette singole e bifamiliari, la domanda riguarda sia la componente turistica sia quella residenziale: una soluzione indipendente da ristrutturare costa 180-200 mila €, se già ammodernata 250 mila €, mentre per una semindipendente i prezzi si attestano a 160 e 200 mila €, rispettivamente.
Sono partiti i lavori di allargamento della SS195, che passerà da due a quattro corsie (si prevede la fine nel 2017). Da segnalare i nuovi interventi nella zona di Is Molas, con l’ampliamento della zona residenziale grazie alla realizzazione di nuove ville di prestigio, per le quali si parla di cifre che superano il milione di euro.
Il secondo semestre 2012 ha evidenziato un calo del 3,8% nelle quotazioni di Villasimius. Le trattative si concretizzano spesso senza ausilio di mutuo, soprattutto ad opera di turisti italiani (lombardi, piemontesi, laziali, toscani ed emiliani) anche se si registra un avvicinamento degli stranieri. Chi ricerca la casa vacanza opta per appartamenti di piccole-medie dimensioni con spazi esterni vivibili (terrazzo o cortile privato) su cui impiegare non oltre 150 mila €. Sul mercato delle locazioni turistiche si registrano molte richieste in previsione della stagione estiva, ed il canone varia in base alle tipologie,alle zone e al periodo.
Le zone più richieste sono tutte quelle che si sviluppano nei pressi del mare, tra cui Porto Luna, Cala Caterina e Porto Sa Ruxi: l’offerta riguarda abitazioni di prestigio, caratterizzate dall’indipendenza e da un ampio spazio esterno. Piace anche la spiaggia di Simius, dove sono presenti soprattutto ville bifamiliari della fine degli anni ’90 e che presentano valori di 250-300 mila €. A Cannuja, Mandorleto e Sa Suergia si possono acquistare appartamenti e villette a schiera della metà degli anni ’90 a prezzi intorno a 1800-2000 € al mq. Poco più recenti le tipologie di Rokaria, zona prossima al centro e alle principali spiaggie: si tratta di appartamenti tipicamente residenziali inseriti in grandi residence con servizio di guardiania, i prezzi partono da 250 mila € per il trilocale da 55 mq. Il Centro di Villasimius offre sia villette a schiera con giardino sia appartamenti, le cifre da mettere in conto si attestano su 2000-2200 € al mq.
Nella zona di Is Argiolas/Borgo Antico sono state realizzate villette a schiera su 1-2 livelli con cortile privato la cui richiesta varia tra i 190-250 mila euro; per gli appartamenti su unico livello, nel caso di bilocali di 40 mq si parla di 100-110 mila €, per i trilocali di 60 mq si devono considerare 130-150 mila €.
PROVINCIA DI CARBONIA - IGLESIAS
Sull’isola di Sant’Antioco si registra una prevalenza della componente di acquisti di prime case rispetto alle case vacanze, anche se i problemi legati alle principali industrie del Sulcis stanno creando difficoltà. Chi ricerca l’abitazione principale desidera l’indipendenza e lo sfogo esterno (terrazzo o piccolo giardino) e possiede un budget tipicamente compreso tra 100 e 120 mila €. Per quanto riguarda la componente turistica, attualmente si registra un interesse maggiore da parte di stranieri (francesi e inglesi soprattutto), i quali apprezzano non solo il clima ma anche i comprensori archeologici e culturali dell’isola.
Di Sant’Antioco sono molto apprezzate le zone di Maladroxia, Cala Sapone e Coe Cuaddu: qui ci sono soluzioni indipendenti, tipicamente villette realizzate dagli anni ’70 fino ai primi anni 2000, dove l’usato in buone condizioni si valuta non più di 150 mila €. Offerta abbastanza simile nell’area di Peonia Rosa, dove per una villetta bifamiliare di 110 mq si arriva a spendere 160 mila €. Il Centro storico del comune, invece, ha minore appetibilità perché alcune abitazioni sono fatiscenti; per quelle in migliori condizioni, ma comunque con lavori di ammodernamento da compiere, sono necessari 800 € al mq.
Calasetta è un piccolo paese caratterizzato dalla presenza di ampie spiagge, tra cui Sottotorre, Saline e la Spiaggia Grande, apprezzate perché vicine sia al mare sia al centro storico. In Centro ci sono case indipendenti con piccolo cortile interno, tutte molto vicine tra loro, realizzate non oltre gli anni ’30 e valutate 800-1000 € al mq se allo stato originario e 1300 € al mq se già ammodernate. Le zone di Sottotorre e via Canetti sono leggermente più defilate, ma apprezzate per la buona posizione rispetto ai luoghi di balneazione. In queste località c’è una notevole offerta di villette a schiera, sia usate (al massimo di 15 anni fa) sia nuove: le prime costano circa 1000 € al mq, le seconde sono in fase di ultimazione e attualmente presentano quotazioni di 1300-1400 € al mq.
PROVINCIA DELL’OGLIASTRA
Nel secondo semestre 2012 è stato osservato un calo del 17,1% delle quotazioni immobiliari di Tortolì. Pesano le problematiche di accesso al credito e le difficoltà legate al mantenimento del posto di lavoro, ma nei primi tre mesi del 2013 il mercato ha evidenziato una ripresa. A ricercare la casa vacanze sono turisti piemontesi, lombardi e liguri (accanto a sporadici stranieri), che si orientano su soluzioni di piccole dimensioni ubicate in zone comode per raggiungere il mare su cui investire non più di 100 mila €. Sul fronte delle locazioni estive si parla di canoni di 600€ settimana a Luglio e Agosto e di 350€ a settimana a Giugno e Settembre.
Le zone dove si realizza un buon numero di compravendite sono Arbatax e Porto Frailis. La prima offre tipologie degli anni ’70-’80 di grandi dimensioni che si scambiano a prezzi medi di 1250-1400 € al mq, nella seconda i prezzi sono più alti e si attestano a 1600-1700 € al mq per appartamenti inseriti in piccoli contesti condominiali e per villette a schiera. Piacciono anche San Gemiliano, dove sono state ultimate villette a schiera in vendita a 2000 € al mq, e Santa Maria Navarrese, dove la domanda è sempre consistente e le quotazioni hanno tenuto abbastanza bene (2600 € al mq).
A Tortolì è buona la domanda di prima casa, che attualmente rappresenta la componente principale delle transazioni. Il mercato è prevalentemente interno con acquisti migliorativi, ma si registrano anche sopradici trasferimenti di pensionati (soprattutto liguri e piemontesi): i primi ricercano soluzioni che garantiscano indipendenza, i secondi desiderano una zona prossima ai servizi e ambienti di comode dimensioni. A ricercare casa in affitto ci sono tutte quelle famiglie che non riescono ad accedere al mutuo, nonché i dipendenti delle società petrolifere che hanno commesse per ENI e Total. A questi ultimi si sottoscrivono contratti transitori di 6-12 mesi, alle prime quelli a canone libero: i bilocali si concedono a 250-350 € al mese, i trilocali a 350-400 €.
Tra le zone più apprezzate si cita Zinnias, area prettamente residenziale dove ci sono diverse soluzioni indipendenti: una villetta di tre locali con giardino costa 150 mila €, di quattro locali 160-170 mila €, mentre per un appartamento le quotazioni sono di 1600 € al mq. Il Centro offre un’edilizia degli anni ’80 a prezzi molto simili a quelli di Zinnias, ma ci sono anche nuovi cantieri: devono essere venduti ancora pochi appartamenti, tra cui bilocali a 80-10 mila €, trilocali a 100-160 mila € e quadrilocali a 150-200 mila €. I prezzi variano a seconda dell’esposizione e della presenza di spazi esterni vivibili. Da segnalare che sulle zone di Zinnias e Is Tanas è stato approvato il nuovo PUC, che potrebbe portare un maggior dinamismo nei prossimi anni.
SASSARI PROVINCIA
Alghero ha subito un calo del 7% nelle quotazioni immobiliari durante il secondo semestre 2012. Oltre alla generale crisi economica di questi ultimi anni, a determinare il trend a ribasso sono stati il rincaro dei prezzi dei traghetti e l’elevata aliquota IMU: perciò, non di rado i proprietari di seconde case hanno deciso di metterle in vendita, determinando un surplus di offerta che trova riscontro con difficoltà e solo dopo cali di prezzo. Ciononostante, il mercato è trainato dalle compravendite di case vacanze, soprattutto ad opera di turisti lombardi e piemontesi ma anche da residenti nell’entroterra sardo: con un budget a disposizione di 100-120 mila €, costoro ricercano trilocali dotati di terrazzo o sfogo esterno vivibile. Sul fronte delle locazioni si assiste ad un certo dinamismo rispetto all’anno precedente, anche per quanto riguarda i periodi turistici: un bilocale di quattro posti letto costa 1400 € ad Agosto e 900 € nei mesi di Giugno e Luglio.
La zona Lido è da sempre la più apprezzata, in particolare si segnalano viale Europa e viale Sardegna. La prima è la strada principale del quartiere, dove sono presenti soprattutto trilocali di 60-65 mq in palazzine di due-tre piani degli anni ’80-’90 che si valutano 2000-2100 € al mq se dotati di terrazzo e 1600-1700 € al mq se sprovvisti. Qui ci sono anche recenti palazzi di cinque piani, al cui interno trovano posto appartamenti di 60 mq valutati 2300-2400 € al mq. Un’altra zona molto turistica è quella del “Colle di Calabona”, area prestigiosa e tranquilla che si affaccia sulla passeggiata che parte dal Centro Storico . L’edilizia consiste in palazzine di 10-12 unità abitative realizzate nei primi anni 2000, che attualmente possono toccare 4000 € al mq se dotate di vista mare. All’inizio di via Manzoni, all’imbocco della strada che porta al suddetto colle, sono state realizzate palazzine di 15 unità negli ultimi due anni: poiché di stampo molto signorile ed esteticamente di valore, le quotazioni partono da 3500-4000 € al mq. Importante è la zona “Fertilia”, località marittima edificata in epoca fascista, situata nei pressi dell’aeroporto di Alghero e dotata di un piccolo porto turistico. Per le palazzine degli anni ’30 i prezzi si attestano tra 1300 e 1400 € al mq, mentre per quelle più recenti (anni ’80) i valori possono toccare 1700-1800 € al mq. Da segnalare anche “Caragol”, zona appena fuori città in continua espansione da 3 anni dove si stanno costruendo palazzine di tre piani, attualmente valutate 1900 € al mq.
In fase di ultimazione (probabilmente entro la fine del 2013) la nuova passeggiata, con relativa pista ciclabile, che collegherà il porto con la zona Lido.
Nel secondo semestre del 2012 Porto Torres ha fatto segnare un andamento ambivalente: nelle zone centrali e sul lungomare le quotazioni hanno tenuto, mentre in periferia si è registrato un calo del 10%. Da quando è stata maggiore chiarezza sull’IMU, si richiedono sempre più informazioni circa il valore catastale e l’aliquota applicabile. Il settore delle seconde case ha registrato un notevole ridimensionamento, infatti l’elevata aliquota e il rincaro del prezzo dei traghetti hanno spinto diversi turisti a mettere in vendita le proprie abitazioni.
Attualmente il mercato è prettamente residenziale, con acquisti sostitutivi da parte di famiglie e anziani e di prima casa da parte delle giovani coppie. I primi si spostano dalla periferia in centro per la comodità dei servizi, ricercando trilocali con doppi servizi e cucina e sala separate, mentre i giovani si accontentano di trilocali di 70 mq con angolo cottura ubicati in zone più esterne. Il budget impiegato non supera 90 mila €, tra gli elementi più richiesti ci sono cortile e pertinenze esterne. Sul fronte delle locazioni si registrano canoni medi di 400-500 € a settimana nei periodi di maggior interesse turistico, per i bilocali si richiedono 350-400 € al mese, per i trilocali 400-450 € e per i quadrilocali 450-500 €; il contratto più stipulato è quello a canone libero, a cui fa seguito l’applicazione della cedolare secca.
La vicinanza e la vista sul mare rendono il lungomare una delle zone che più piacciono agli acquirenti, anche se si realizzano poche compravendite: per gli appartamenti si parla di 2400-2500 € al mq, per le villette i prezzi si attestano a 400 mila €. Soluzioni indipendenti e semindipendenti (ottenute da frazionamenti delle precedenti) possono essere comprate in centro, dove per una tipologia degli anni ’50 di 100-110 mq le cifre si attestano 100-110 mila €. Si segnala via delle Vigne, importante e storica arteria che scorre per tutta la lunghezza della città: qui sono presenti palazzine degli anni ’70-’80, dove un appartamento in buone condizioni si valuta circa 1000 € al mq. Sta incontrando un buon sviluppo edilizio la zona periferica “C1/2”, che dai primi anni 2000 ha visto la costruzione di grandi palazzi di 10-30 unità: attualmente si parla di quotazioni di 1300 € al mq, ma il nuovo sta riscontrando invenduto.
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